Séance en hémicycle du 24 octobre 2013 à 21h30

Résumé de la séance

Les mots clés de cette séance

  • copropriétaire
  • copropriété
  • logement
  • syndic
  • séparé

Sommaire

La séance

Source

La séance, suspendue à dix-neuf heures trente, est reprise à vingt et une heures trente.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Nous reprenons la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

La parole est à M. le président de la commission.

Debut de section - PermalienPhoto de Daniel Raoul

Mes chers collègues, je vous demande d’avoir une pensée pour ceux d’entre nous qui seront présents en séance demain et samedi. Par solidarité, je vous invite à faire preuve de concision.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Nous poursuivons l’examen des amendements déposés à l’article 22.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 694 rectifié, présenté par Mmes Lienemann, Demontès et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 53

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 201-… – Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport-travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier, ou lors de travaux de réhabilitation du bâti sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie est fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs. Ces parts doivent être intégralement libérées avant la fin des dits travaux, et sont plafonnées au montant de l'apport initial demandé aux coopérateurs. Elles concourent à la formation du capital social et sont alors cessibles ou remboursables après un délai de deux ans, à compter de la libération totale des parts, déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet apport travail.

« Un décret en Conseil d’État définit l'apport travail, ses conditions d’application et le nombre minimal d'heures.

La parole est à Mme Bernadette Bourzai.

Debut de section - PermalienPhoto de Bernadette Bourzai

Je partage la satisfaction du Gouvernement et de la commission de voir progresser le dossier relatif à l’habitat participatif. Je me félicite également de la concertation qui a pu être menée entre le ministère, les parlementaires et toutes les organisations militant en faveur de ce type d’habitat.

Par le présent amendement, le groupe socialiste souhaite donc enrichir et préciser le projet de loi, qui vise à offrir la possibilité aux coopératives d'habitants de se constituer sous les différentes formes de sociétés prévues par la loi. Le capital social d'une société peut en effet être constitué de trois façons : apports en numéraire, en nature et en industrie.

L'apport en industrie, sous forme de services, de travail ou de mise à disposition de connaissances professionnelles, n'est pas considéré aujourd'hui comme un apport en capital social, et les parts afférentes ne sont donc pas cessibles. Dès lors, il ne s’agit pas de prendre en compte l'ensemble des parts sociales en industrie, mais celles correspondant à un apport travail dans les conditions définies ci-après.

Les coopératives souhaitent offrir la possibilité de valoriser le travail fourni pendant les heures de loisir par leurs membres lors de la construction, de la rénovation ou de la réhabilitation, c'est-à-dire lors d'une phase importante de travaux, délimitée dans le temps et en présence d’un dispositif d’encadrement technique garantissant la qualité des travaux et la sécurité sur le chantier. Un minimum d'heures, défini par décret, doit être effectué afin que cet apport travail soit représentatif.

Compte tenu de la spécificité des coopératives d’habitants, le nombre minimum d’heures, propre à la coopérative et supérieur au nombre défini par décret, sera fixé par vote unanime en assemblée générale. Cette procédure permettra de prendre en compte les spécificités, tant au regard de l’âge que des qualifications et autres savoir-faire, propres à chaque coopérateur effectuant un apport en industrie.

Cet apport permettra aux personnes concernées d’apporter le montant initial nécessaire à l’engagement dans une coopérative d’habitants. Cette disposition contribuera à rendre plus abordable l'accès à un logement.

Par ailleurs, dans les autres statuts d’occupation du logement, il sera possible de tenir compte des travaux réalisés non seulement par le locataire, sous forme d'une diminution du montant du loyer pendant une période donnée, mais aussi par le propriétaire, la valeur de cession des parts non encadrées ou du logement en tenant compte.

La reconnaissance de l'apport travail à travers la cession de parts sociales en industrie-travail permettra ainsi de tendre vers une équité de statuts d'occupation du logement.

Il s’agit donc de rendre cessibles ou remboursables les parts sociales en industrie apportées sous forme de travail et de préciser les conditions d'application par un décret en Conseil d’État.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il s’agit d’une procédure inhabituelle, mais elle répond à la demande des représentants de l’habitat participatif.

La commission a donc émis un avis favorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement

Vous avez raison, madame la sénatrice, l’apport en industrie s’inscrit pleinement dans l’esprit de l’habitat coopératif, car il permet de valoriser le travail des coopérateurs eux-mêmes. À cet égard, l’autoconstruction et l’autoréhabilitation sont également deux chantiers essentiels pour favoriser la réappropriation citoyenne de l’habitat.

Toutefois, l’apport en industrie est aujourd’hui conditionné par le droit commun, comme vous l’avez rappelé, au fait que les parts acquises dans ces conditions ne peuvent être cédées, de manière à éviter tout risque de travail dissimulé. Or les dispositions de cet amendement ne présentent pas une telle garantie et font courir le risque du travail dissimulé, puisque le remboursement des parts équivaudrait de fait à une rémunération cachée.

Si je partage pleinement l’idée selon laquelle l’apport en industrie s’inscrit dans la démarche de l’habitat participatif, le risque que je viens d’évoquer demeure néanmoins. C’est la raison pour laquelle le Gouvernement s’en remet à la sagesse du Sénat.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Marie-Noëlle Lienemann

Je voudrais rappeler à Mme la ministre, qui ne l’ignore pas, que cette nouvelle législation sur l’habitat participatif revient à reconstituer un champ qui a déjà existé. C’est d’ailleurs l’occasion de constater combien les sociétés modernes se sont complexifiées, …

Debut de section - PermalienPhoto de Marie-Noëlle Lienemann

… car ce qui se faisait sans difficulté il y a encore cinquante ou cent ans devient insupportable aujourd’hui.

Cela étant, madame la ministre, nous sommes prêts à retravailler la rédaction de notre amendement avec vos services pour éviter les risques que vous avez soulevés.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 682 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 80

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« L’assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective mentionnés au 3° de l’article L. 202-2.

« Avant l’entrée dans les lieux, les locataires n’ayant pas la qualité d’associés signent cette charte qui est annexée à leur contrat de bail.

La parole est à Mme Bernadette Bourzai.

Debut de section - PermalienPhoto de Bernadette Bourzai

Cet amendement vise à s’assurer de l’engagement participatif du locataire par la signature, à l’entrée dans les lieux, d’un document dans lequel il s’engage à respecter les règles de fonctionnement de l’habitat participatif.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Cet amendement tend à faire partager une certaine philosophie de l’habitat. La commission a donc émis un avis favorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Mesdames, messieurs les sénateurs, afin d’être aussi concise et solidaire que le souhaite le président Raoul, je me contenterai, lorsque mes arguments rejoignent ceux de la commission, d’être synthétique. N’y voyez aucun manque d’attention de ma part.

En l’occurrence, le Gouvernement émet, comme la commission, un avis favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 241 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 695 rectifié est présenté par Mmes Lienemann, Demontès et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'alinéa 102

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 202-… - La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.

« La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l’issu d’un retrait ou d’une dissolution.

« La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

« Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société peut, dans les conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne peut intervenir que si aucun cessionnaire n’a pu être trouvé, à l’amiable ou, le cas échéant, après réalisation du nantissement des parts sociales. Elle vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

« Les conditions de mise en œuvre du présent alinéa sont définies par décret en Conseil d’État.

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l’amendement n° 241.

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

Je vais essayer d’être brève, mais notez tout de même que le projet de loi fait 332 pages et compte 87 articles !

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

Mme Mireille Schurch. Nous pourrions demander à Mme la ministre d’alléger son texte, mais je ne crois pas qu’elle accepterait.

Sourires.

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

Aujourd’hui, les personnes désirant mutualiser leurs ressources et le foncier dans un projet d’habitat groupé ont le choix entre la copropriété, la société civile coopérative de construction et la société immobilière d’attribution.

Le projet de loi a pour but de garantir une certaine sécurité sur le plan économique et financier – ce qui peut se comprendre – pour les concepteurs de projets, qu’ils soient autopromoteurs ou coopérateurs. C’est la raison pour laquelle deux nouvelles structures juridiques sont créées : les coopératives d’habitants et les sociétés d’autopromotion.

Toutefois, ces projets resteront confrontés à la difficulté de l’accès au financement. À cet égard, nous avons été alertés par l’association Habicoop, qui est citée dans l’étude d’impact, sur le fait que le projet de loi ne comportait aucune disposition équivalente à l’article L. 212-7 du code de la construction et de l’habitat, qui permet à la société de donner caution hypothécaire pour les emprunts individuels des associés ou cessionnaires. Il apparaît donc nécessaire de transposer cette faculté aux sociétés d’autopromotion, qui sont une forme particulière de société d’attribution, afin que l’accès au financement bancaire individuel soit facilité.

Pour favoriser l’accès au financement des sociétés d’attribution en seule jouissance, nous souhaitons compléter cet article par des dispositions spécifiques. En effet, les sociétés d’attributions ou coopératives de construction ont la possibilité d’apporter une caution hypothécaire à leurs associés pour les emprunts qu’ils contractent afin de financer les appels de fonds. Pour permettre les prêts individuels, il convient donc de prévoir une sûreté acceptable par les créanciers. Raison pour laquelle nous proposons d’autoriser le mécanisme de caution hypothécaire.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à Mme Bernadette Bourzai, pour présenter l’amendement n° 695 rectifié.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Là encore, autoriser une société d’autopromotion de l’habitat participatif à se porter caution est inhabituel. La commission a néanmoins émis un avis favorable, car elle considère que l’encadrement de ce dispositif est suffisamment strict pour que cet assouplissement soit tout à fait opérationnel et écarte les prises de risque excessives.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Avis favorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je mets aux voix les amendements identiques n° 241 et 695 rectifié.

Les amendements sont adoptés.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 476, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

I. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

II. - L’article L. 441-2-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les logements réalisés par une société d’habitat participatif conformément à l’article L. 200-4, le fait que le demandeur n’ait pas participé activement à la conception du projet d’habitat participatif peut constituer un motif de refus pour l’obtention d’un de ces logements. »

II. - En conséquence, alinéa 1

Faire précéder cet alinéa de la mention :

I. -

La parole est à M. Joël Labbé.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Nous rendons la question de l’habitat participatif encore plus complexe en y intégrant la notion de mixité sociale, qui est une bonne chose.

Cet amendement vise à préciser, dans le cas de la location d’un logement d’HLM dans une résidence d’habitat participatif, que le locataire doit non seulement répondre aux critères habituels du logement locatif social, mais aussi s’engager de manière participative dans la gestion de la société d’habitat participatif.

Concilier le respect des critères du logement locatif social et l’engagement dans la société d’habitat participatif signifie que la problématique doit être traitée postérieurement à la décision rendue par la commission d’attribution des logements.

Quelle que soit la solution retenue, elle doit respecter deux principes : attribution souveraine des logements sociaux par les organismes d’HLM et droit au maintien dans les lieux du locataire du parc social.

Les dispositions de cet amendement, afin de respecter ce double critère, prévoient que la signature du bail s’accompagne de la signature d’un document dans lequel le demandeur s’engage à respecter les règles de fonctionnement de l’habitat participatif.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission a fait la preuve de sa volonté d’accompagner l’habitat participatif le plus loin possible, quitte à prendre quelques risques, mais là, c’est non !

Le fait de signer un engagement nous paraît impossible ; cela s’apparenterait à de la sélection, pour ne pas dire de la discrimination.

La commission a donc émis un avis défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Définir ce que serait ou non une participation s’avérerait très compliqué, monsieur Labbé. Je vous invite à retirer votre amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Labbé, l'amendement n° 476 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

J’ai entendu la commission et le Gouvernement : je le retire, monsieur le président.

Sourires.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 476 est retiré.

Je mets aux voix l'article 22, modifié.

L'article 22 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 204, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les articles L. 353-15-1, L. 441-2-3, L. 442-6 et L. 613-3 ainsi que les articles 6, 20-1 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont applicables aux logements-foyers. »

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

Les habitants des logements-foyers ont longtemps vécu sans que leur statut, leurs droits et obligations concernant la vie dans ces foyers soient précisément définis.

La loi SRU du 14 décembre 2000, au travers des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, a constitué une première étape dans la définition d’un statut. Cependant, ces textes n’ont pas suffisamment pris en compte des éléments essentiels de la vie des résidents de ces logements ni leurs caractéristiques spécifiques.

Tout d’abord, pour beaucoup de ses occupants, l’habitat en logement-foyer est un habitat stable et prolongé, dans lequel ils sont appelés à vivre pendant de nombreuses années.

Ensuite, les loyers ou redevances demandés sont particulièrement élevés. Ils peuvent aller jusqu’à près de 500 euros pour une chambre de neuf mètres carrés. Pourtant, les droits des résidents sont très en deçà des droits des locataires : la représentation des résidents est limitée à des conseils de concertation non décisionnaires et ne s’apparente pas à ce qui existe dans les HLM, par exemple. Les résidents n’ont pas les droits des locataires ; ils sont soumis à des contrats de résidence et à des règlements intérieurs répressifs, venus d’un autre âge : la préservation de leur vie privée n’est pas assurée, ils n’ont pas le droit de poser leur propre serrure, d’avoir un animal domestique ou de modifier l’ameublement.

Enfin, nous partageons la préoccupation que vous exprimez dans un entretien à Afriscope, madame la ministre, dans lequel vous indiquez que votre priorité est que « les travailleurs immigrés soient considérés comme des citoyens à part entière ». Pour cela, « les foyers de travailleurs migrants doivent être transformés en résidences sociales et rénovés ».

Adopter notre amendement serait un premier pas dans cette direction, puisqu’il vise à supprimer toutes les dérogations au droit commun qui pénalisent gravement les résidents des logements-foyers, tant du point de vue du droit au respect de la vie privée et familiale que du droit à être protégé des conditions d’un logement indigne ou indécent.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il me paraît absolument indispensable de se soucier de la qualité de vie dans ces foyers. Nous avons tous en mémoire des événements assez horribles qui ont pu s’y dérouler.

Cela dit, il ne faut pas oublier que l’on ne peut avoir les mêmes droits dans un foyer que dans un appartement classique.

La commission a considéré que le dispositif de l’amendement n° 204 était un peu excessif. En revanche – j’anticipe un peu –, elle a émis un avis favorable sur l’amendement n° 205, dont l’adoption permettra la protection des droits et le respect des personnes, sans tout remettre en cause.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Moi aussi, je vais anticiper en disant que je partage l’avis de M. le rapporteur. Je vous demande donc de bien vouloir retirer l’amendement n° 204, madame la sénatrice.

Vous avez opportunément cité mon entretien dans Afriscope. Je me rappelle également d’une de vos questions orales sans débat, à laquelle nous donnons suite dans le présent projet de loi. Nous avons aussi pris en compte vos réflexions dans notre manière d’intervenir avec l’un des principaux gestionnaires de foyers, Adoma, outil à la disposition de l’État, qui a été très utile pour faire disparaître les bidonvilles dans les années soixante et soixante-dix et dont nous souhaitons qu’il retrouve toute sa vocation sociale.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Madame Schurch, l’amendement n° 204 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

Mme la ministre et M. le rapporteur ont décidé d’aller à toute allure… Je vais donc faire de même : je retire l’amendement n° 204, et considérez, monsieur le président, que l’amendement n° 205, qui a reçu deux avis favorables, a été défendu.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 204 est retiré.

L’amendement n° 205, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le contrat et le règlement intérieur ne peuvent comporter de clauses instituant des limitations, autres que celles fixées par la loi, à la jouissance à titre privé par la personne logée du local privatif mis à sa disposition et constituant son domicile. »

Cet amendement a été défendu.

La commission et le Gouvernement se sont prononcés.

Je le mets aux voix.

L’amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 22.

(Non modifié)

L’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Dans les établissements dans lesquels un comité de résidents est créé, les représentants des personnes logées sont désignés par ce comité.

« Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret. »

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 475 rectifié, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

L’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 633 -4. - Dans chaque établissement, tel que défini à l’article L. 633-1, il est créé un conseil de concertation et un comité de résidents.

« Le conseil de concertation est composé de représentants du gestionnaire et, s’il est distinct du gestionnaire, du propriétaire et, en nombre au moins égal de représentants des personnes logées désignés par le comité de résidents du foyer concerné. Le conseil se réunit à la demande ou du propriétaire, ou du gestionnaire, ou des représentants des personnes logées au moins une fois par an.

« Les membres du conseil sont consultés notamment sur l’élaboration et la révision du règlement intérieur, préalablement à la réalisation de travaux, et sur tout projet et organisation, dont la gestion des espaces communs, susceptibles d’avoir une incidence sur les conditions de logement et de vie des occupants.

« Le comité de résidents est élu par l’ensemble des résidents du foyer pour une période de trois ans au plus renouvelable. Il est constitué de résidents titulaires d’un contrat mentionné à l’article L. 633-2 et logés à titre de résidence principale dans le foyer dans lequel ce comité est mis en place.

« Le comité de résidents représente les personnes logées dans le foyer dans leurs relations avec le gestionnaire et le propriétaire de l’établissement, s’il est distinct du gestionnaire. Il désigne en son sein ses représentants qui siégeront au conseil de concertation.

« Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret.

« Selon une périodicité et des modalités définies dans le règlement intérieur, le gestionnaire met à la disposition du comité de résident un local afin qu’il puisse se réunir et lui donne accès à des moyens de communication adaptés.

« Les comités de résidents sont mis en place dans un délai d’un an à compter de la parution de la présente loi. »

La parole est à M. Joël Labbé.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Afin d’améliorer la concertation et le dialogue entre le gestionnaire d’un foyer et ses occupants, cet amendement vise à mettre en place un comité de résidents.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Un comité de résidents serait une protection supplémentaire, et sa création nous paraît très utile. L’avis de la commission est donc favorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Cet amendement, auquel je suis très favorable, va de pair avec d’autres dispositions du projet de loi qui visent à associer pleinement les usagers de certaines institutions. Cela vaut pour l’hébergement comme pour les foyers.

La participation et l’autonomie des plus fragiles sont parmi les valeurs qui sous-tendent ce texte.

L’amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

En conséquence, l’article 22 bis A est ainsi rédigé.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 206, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le sixième alinéa de l’article 261-D du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …° Les logements foyers. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I ci-dessus est compensée, à due concurrence par une augmentation du taux de l’impôt sur les sociétés.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

En France, le logement de droit commun à usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non, ainsi que l’intégralité du logement social sont en principe exonérés de la TVA. Or le plus grand gestionnaire de logements-foyers, que vous avez nommé à l’instant, madame la ministre, et dont le capital est détenu à plus de 50 % par l’État, a pratiqué en 2012 des augmentations de redevances allant très au-delà de l’indice légal de référence des loyers dans certaines de ses résidences, en les justifiant par l’augmentation de la TVA de 5, 5 % à 7 %.

Toutefois, les gestionnaires de logements-foyers ont pour objet non pas de « mettre à disposition un local assimilable à un local commercial », mais bien de loger des résidents de manière permanente dans un logement-foyer. Ils sont investis d’une mission de service public : l’aide au logement des jeunes travailleurs, des travailleurs migrants et des personnes défavorisées. Pourtant, les redevances peuvent être très élevées, je l’ai dit, un résident pouvant payer jusqu’à 500 euros pour neuf mètres carrés, hors de la capitale.

Dès lors, un tel assujettissement à la TVA pénalise et frappe durement les résidents de ces logements-foyers. Il les place dans une situation très difficile, voire discriminatoire, quand on la compare à celle prévalant dans le logement social de type HLM.

La position de la direction générale des impôts est parfaitement claire. Dans une instruction du 13 avril 2007, il est rappelé que les logements-foyers sont exonérés de plein droit de la TVA. Dans les faits, il n’en est rien ! Bien sûr, il nous a été répondu que si, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations de ces foyers étaient rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels, cela entraînait la soumission à la TVA.

Or, vous le savez, il y a bien longtemps que ces foyers-logements ne sont plus des foyers-hôtels et que les prestations ne sont plus du tout rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels. Aujourd’hui, on peut plutôt parler de conditions similaires à celles rencontrées dans les logements sociaux du parc locatif privé : le nettoyage des parties communes ou, éventuellement, la présence d’un gardien.

Enfin, les quittances de loyer délivrées aux résidents ne mentionnent nullement la TVA et sont donc d’une grande opacité. Si les prestations annexes fournies avec la location sont soumises à la TVA, elles devraient donc être facturées séparément de la redevance.

En réponse à une question orale que je vous ai posée le 7 mars dernier, vous aviez dit, et je vous ai entendu le répéter à l’instant, être sensible à cette question. J’écouterai donc avec attention l’avis du Gouvernement sur cet amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il est vrai que le régime de la TVA applicable aux logements-foyers peut varier en fonction des prestations.

Une chose est certaine, ce régime doit être clarifié. Néanmoins, la commission pense qu’il appartient à la loi de finances de le faire. Elle demande donc aux auteurs de l’amendement de bien vouloir le retirer.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Comme je vous l’avais dit lors de la séance de questions orales sans débat à laquelle vous faites référence, madame la sénatrice, un certain nombre de problèmes existent. Nous travaillons actuellement avec le ministre chargé du budget ainsi qu’avec le rapporteur général du budget sur ce sujet qui en combine plusieurs. Les foyers de travailleurs migrants ne sont en effet pas les seuls concernés. En outre, cette question relève, par nature, de la loi de finances.

Je pourrai vous apporter une réponse plus directe quand le travail, actuellement en cours, sera achevé, peut-être lors de l’examen du présent projet de loi en deuxième lecture.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Madame Schurch, l’amendement n° 206 est-il maintenu ?

I. – La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé est ainsi modifiée :

1° L’article 13 est ainsi modifié :

a) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« L’assemblée est réunie dans le même délai à la demande du conseil de surveillance » ;

b) Après le même alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil de surveillance, qui peut demander l’inscription d’une ou de plusieurs questions à l’ordre du jour. » ;

c) À la troisième phrase de l’avant-dernier alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les mots « et comporter la reproduction du dernier alinéa du présent article » ;

d) À la dernière phrase du dernier alinéa, après le mot : « effectué », sont insérés les mots : « dans le délai maximal de sept jours à compter de la réception de la demande » ;

2° Le second alinéa de l’article 17 est ainsi modifié :

a) Après la première occurrence du mot : « syndicat, », sont insérés les mots : « nonobstant toutes dispositions contraires des statuts, » ;

b) Après le mot : « désignée », sont insérés les mots : « chaque année » ;

c) Sont ajoutés les mots et une phrase ainsi rédigée : « appelée à approuver les comptes sociaux. Cette personne rend compte aux associés des décisions prises par le syndicat de copropriété lors de la première assemblée générale tenue après l’assemblée du syndicat. » ;

3° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est complété par quatre phrases ainsi rédigées :

« Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les membres du conseil de surveillance sont nommés pour un mandat d’une durée maximale de trois ans renouvelable. Ils sont révocables par l’assemblée générale. Le conseil de surveillance élit son président parmi ses membres. À moins que les statuts n’aient fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil de surveillance, ces règles sont fixées par l’assemblée générale. » ;

b) Les deux derniers alinéas sont ainsi rédigés :

« Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir avisé la société, de toutes pièces, documents, correspondance ou registres se rapportant à la gestion de la société.

« Lorsqu’une communication est faite au conseil de surveillance, elle est valablement faite à la personne de son président. Chaque année, le conseil de surveillance rend compte à l’assemblée générale de l’exécution de sa mission. » ;

4° Après l’article 18, il est inséré un article 18-1 ainsi rédigé :

« Art. 18 -1. – À défaut de dispositions imposant la nomination d’un commissaire aux comptes, le contrôle de la gestion est effectué chaque année par un technicien non associé désigné par l’assemblée à laquelle il rend compte de sa mission.

« Il peut avoir recours aux dispositions du troisième alinéa de l’article 18. » ;

5° L’article 19-1 est ainsi modifié :

a) À la seconde phrase, les mots : « les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, ou lorsque celui-ci » sont remplacés par les mots : « l’associé » et les mots : « de son bien » sont remplacés par les mots : « du lot qui lui a été attribué » ;

b) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le retrait est de droit lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l’héritier ou les héritiers devenus associés auprès de la société. Le retrait est constaté par acte notarié signé par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent et le représentant de la société. Le coût du ou des actes notariés et les droits y afférents liés au retrait sont supportés par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent. En cas de pluralité d’héritiers, il est fait application de l’article 815-3 du code civil. L’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent ont droit au remboursement de la valeur de leurs droits sociaux fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 du même code.

« Le retrait est de droit lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance. » ;

6° L’article 33 est ainsi modifié :

a) Au second alinéa, après la seconde occurrence du mot : « associés », sont insérés les mots : « ou “propriété” pour qualifier les droits qui leur sont accordés sur l’immeuble » ;

b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Est puni de 15 000 € d’amende le fait, pour tout annonceur, de diffuser ou de faire diffuser pour son compte une publicité non conforme au deuxième alinéa. »

II. – Le présent article entre en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 423 rectifié, présenté par MM. Gilles, Leleux, Doublet, D. Laurent, Marseille, Laménie et Gaillard, Mme Duchêne, MM. Cambon, Grignon, Lefèvre, P. Leroy et Pierre, Mme Sittler, M. Revet, Mlle Joissains, MM. Bernard-Reymond, Couderc, Cardoux et Chauveau et Mme Bruguière, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 8

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

…° L’article 16 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, les mots : « deux tiers » sont remplacés par les mots : « trois quarts » ;

b) L’article est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Pour les décisions prévues au deuxième alinéa, lorsque la majorité des trois quarts des associés vote pour la dissolution anticipée de la société, la valeur de rachat des parts de la minorité des associés ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier.

« Le prix est déterminé proportionnellement à la quote-part de l’associé cédant. »

Cet amendement n’est pas soutenu.

L’amendement n° 96, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 23

Rédiger ainsi cet alinéa :

a) Après les mots : « notamment lorsque », la fin de la seconde phrase est ainsi rédigée : « l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné. » ;

II. - Alinéa 26

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Dans un souci de brièveté, je dirai que le dispositif nous va très bien : il est moins audacieux que ce que la commission des affaires économiques avait proposé mais plus équilibré.

L’amendement est adopté.

L’article 22 bis est adopté.

L’article 101 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est ainsi modifié :

1° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les organismes publics ou privés qui s’engagent dans ce dispositif sont agréés par l’État au vu de leur compétence à mener des travaux d’aménagement et à organiser l’occupation de bâtiments par des résidents temporaires. » ;

1° bis

1° ter

2° Le dernier alinéa est ainsi modifié :

a nouveau)) À la fin de la première phrase, l’année : « 2013 » est remplacée par l’année : « 2018 » ;

b §(nouveau)) La dernière phrase est ainsi rédigée :

« Dans un délai de dix-huit mois après la promulgation de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, un premier rapport bisannuel de suivi et d’évaluation est déposé au Parlement. » –

Adopté.

TITRE II

LUTTER CONTRE L’HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES

Chapitre Ier

Repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés

Section 1

Créer un registre d’immatriculation des copropriétés

Le code de la construction et de l’habitation est complété par un livre VII ainsi rédigé :

« Livre VII

« IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

« TITRE I ER

« IDENTIFICATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

« Chapitre unique

« De l’immatriculation des syndicats de copropriétaires

« Art. L. 711 -1. – I. – Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Figurent au registre les informations permettant d’identifier le syndicat, de préciser son mode de gestion et de connaître les caractéristiques financières et techniques essentielles de la copropriété et de son bâti, notamment le nom, l’adresse et la date de création du syndicat ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots.

« Si le syndicat fait l’objet d’une des procédures menées en application des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code, ces informations figurent au registre.

« Si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code, ces informations figurent au registre.

« II. – L’obligation d’immatriculation n’est applicable qu’aux syndicats administrant les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

« L’obligation de transmission de données financières fait l’objet d’une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée.

« Art. L. 711 -2. – (Non modifié) I. – Les copropriétaires ont un droit d’accès aux données relatives au syndicat dont ils font partie et peuvent solliciter le syndic aux fins de rectification des données erronées.

« II. – À leur demande, l’État ainsi que ses opérateurs, les communes, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les départements et les régions obtiennent du teneur du registre communication des informations du registre relatives à chaque copropriété située sur leur territoire.

« III. – À condition que cette communication soit conforme aux finalités du registre précisées à l’article L. 711-1, les informations qu’il contient peuvent être communiquées à des tiers, selon des conditions précisées par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés.

« Art. L. 711 -3. – Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l’État, ci-après désigné teneur du registre.

« Le dépôt du dossier d’immatriculation et les modifications qui y sont apportées sont dématérialisés.

« Art. L. 711 -4. – §(Non modifié) I. – Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des données mentionnées à l’article L. 711-1 et de transmettre, à l’issue de chaque exercice comptable, les données financières actualisées prévues par décret en Conseil d’État.

« L’obligation d’actualisation des données financières fait l’objet d’une adaptation à la situation particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée.

« À l’exception du cas mentionné au II de l’article L. 711-5, la réalisation des démarches d’immatriculation du syndicat des copropriétaires ainsi que la transmission des modifications des données incombent au syndic.

« II. – Lorsque le syndicat n’est pas immatriculé, un ou plusieurs copropriétaires peuvent mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le syndic de conduire les démarches d’immatriculation.

« Art. L. 711 -5. – I. – Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété dans le registre mentionné à l’article L. 711-1.

« En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée au II de l’article L. 711-4 est restée infructueuse pendant un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat.

« Le notaire informe le teneur du registre de toute information erronée figurant au registre.

« II. – Pour les immeubles neufs et les immeubles mis en copropriété, les démarches d’immatriculation sont conduites par le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

« Art. L. 711 -6. – I. – Le défaut d’immatriculation signalé par toute personne intéressée auprès du teneur du registre donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l’application d’une amende à l’encontre du syndic ainsi qu’à l’application d’une astreinte, qui court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à l’immatriculation du syndicat.

« L’immatriculation effectuée par le notaire en application du I de l’article L. 711-5 donne lieu à l’application d’une amende à l’encontre du syndic.

« II. – L’absence de transmission de données ou d’actualisation des données constatée par le teneur du registre, ou qui lui est signalée par toute personne intéressée ou par le notaire, donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l’application d’une astreinte à l’encontre du syndic. L’astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu’à la complète transmission ou actualisation des données.

« III. – Le montant des amendes et astreintes prévues aux I et II ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat.

« Les amendes et astreintes prévues aux mêmes I et II sont recouvrées comme en matière de contributions directes au profit du teneur du registre.

« Le montant de l’amende est proportionné à la gravité du manquement constaté et ne peut être supérieur à 20 € par lot.

« Le montant de l’astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine.

« IV. – Les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l’État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics que s’ils sont immatriculés au registre et si les données sont actualisées.

« Art. L. 711 -7. – §(Non modifié) Les conditions d’application du présent chapitre sont définies par décret en Conseil d’État. »

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 315 rectifié, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n’est pas soutenu.

Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 97, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéas 8 à 35

Remplacer ces alinéas par vingt-quatre alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 711 -1. – I. – Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

« II. – Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l’État.

« Figurent au registre, pour être portés à la connaissance du public :

« 1° le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;

« 2° Si le syndicat fait l’objet d’une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou à l’article L. 615-6 du présent code ;

« 3° Si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code.

« III. – Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des données mentionnées au II.

« Ils transmettent, à l’issue de chaque exercice comptable, le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes.

« Ils transmettent également, le cas échéant, le diagnostic technique global réalisé en application de l’article L. 731-1 du présent code.

« IV. – Un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés précise les conditions de publicité de ces informations ainsi que les conditions de consultation du registre.

« Art. L. 711 -2. – I.- Pour les immeubles mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, fait la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

« II. – À l’exception du cas mentionné au I, le syndic fait la déclaration d’immatriculation.

« Le syndic accomplit les formalités prévues au III de l’article L. 711-1.

« III. – Le dépôt du dossier d’immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des pièces prévues au III de l’article L. 711-1 sont dématérialisés.

« Art. L. 711 -3. – Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

« En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l’article L. 711-4 est restée sans effet au terme d’un délai d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

« Les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, par le syndicat.

« Le notaire informe l’établissement public en charge de la tenue du registre de toute erreur qu’il y constate.

« Art. L. 711 -4. – Lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu’il n’a pas transmis à l’établissement public en charge de la tenue du registre les informations prévues au III de l’article L. 711-1, l’établissement public ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le syndic d’y procéder.

« En l’absence d’immatriculation dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, l’établissement public ou la personne saisit le juge pour qu’il ordonne l’exécution par le syndic de son obligation, le cas échéant assortie d’une astreinte par jour de retard, due à compter de la mise en demeure. Le juge peut également condamner le syndic au paiement d’une amende.

« Le montant de l’amende ne peut être supérieur à 20 € par lot. Le montant de l’astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine.

« L’amende ou l’astreinte ordonnée par le juge est versée à l’établissement public en charge de la tenue du registre.

« Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat.

« Art. L. 711 -5. – Les conditions d’application du présent chapitre sont précisées par décret en Conseil d’État. »

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

Dans la discussion générale, j’avais insisté sur l’importance du rapport Dilain sur les copropriétés. J’avais également insisté sur le fait que la commission des lois avait cherché à donner le plus de fluidité possible au registre qui devait être constitué.

Par cet amendement, nous proposons que l’accès aux informations détenues par ce registre soit élargi, que les documents demandés soient faciles à fournir et que l’actualisation du registre au fur et à mesure de la tenue des réunions du syndicat soit possible. Cet amendement, enfin, tend à aménager le régime des sanctions, dans un sens qui nous paraît plus équilibré.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 142 rectifié, présenté par M. Nègre, est ainsi libellé :

Alinéa 15

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II.- À leur demande, l’État, ses services ainsi que ses opérateurs, les communes, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les associations visées à l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme, les départements et les régions obtiennent du registre communication des informations du répertoire relatives à chaque copropriété située sur leur territoire.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement n° 97 ?

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Cette réécriture est plus simple, ce qui n’est pas forcément un défaut, et elle est tout à fait conforme au rapport Braye.

Dans ces conditions, après mûre réflexion, la commission a émis un avis favorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Je vais répondre de manière un peu plus détaillée, car je ne partage pas l’avis de M. le rapporteur.

Les changements qui seraient apportés par l’adoption de cet amendement ne vont pas permettre d’améliorer le contenu et le fonctionnement du registre d’immatriculation. Au contraire, ils risquent de le fragiliser. Par exemple, la suppression de l’habilitation donnée au pouvoir réglementaire de préciser les données que devra contenir le registre – le décret en Conseil d’État prévu par le projet de loi sera en effet l’occasion d’une concertation approfondie avec les professionnels – ou la suppression de la possibilité d’adaptation pour les petites copropriétés ne me paraissent pas de bonnes idées.

Dans des syndicats où la désorganisation est chronique, le recensement doit rester la priorité, et les données demandées doivent rester raisonnables pour ne pas décourager, notamment, les syndics bénévoles.

En outre, prévoir un système d’amende judiciaire à la place de l’amende administrative va accroître inutilement la charge de travail des tribunaux.

Enfin, la suppression de la condition liée aux subventions n’est pas judicieuse. Le préalable à une intervention publique est l’organisation de la copropriété, dont l’immatriculation fait désormais partie.

Comme vous l’avez compris, monsieur le rapporteur pour avis, nous souhaitons garder un système suffisamment simple pour être accessible, mais il doit demeurer une nécessité, notamment pour l’attribution de subventions dans le cadre d’opérations de requalification des copropriétés dégradées.

Le dépôt de cet amendement partait d’une bonne intention, mais sa traduction législative est imparfaite. Nous avons, nous aussi, fait le travail de manière très sérieuse, bien qu’ébranlés par le fait que nos avis divergent, ce qui n’est pas si fréquent.

Après expertise juridique par les services de mon ministère et de la Chancellerie, il nous semble qu’adopter cet amendement fragiliserait le dispositif mis en place dans le projet de loi. C’est pourquoi je souhaiterais que vous le retiriez. À défaut, j’y serai défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur le rapporteur pour avis, l'amendement n° 97 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

La situation est rarissime, mais je maintiens mon amendement, madame la ministre, avec toute la crainte révérencielle qui s’impose.

Je veux dire à nos collègues que j’ai travaillé sur cette question en coordination avec la commission des lois, M. Braye et le Conseil supérieur du notariat. Je ne néglige pas du tout l’importance et l’avancée que représente le registre d’immatriculation des copropriétés. Mais, avec les éléments d’information aussi simples que je propose, il n’est plus besoin de prévoir un délai d’exigibilité.

Ce système présente l’immense avantage d’être facile à mettre en place. Il est fluide, il s’adapte à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, et il ne dispense pas de toute actualisation des éléments au fur et à mesure de la vie des copropriétés.

Le dispositif est lourd, car 700 000 copropriétés seront concernées. Pour ma part, je me suis juste efforcé de le rendre plus fluide, en travaillant, je le répète, en lien avec les interlocuteurs que j’ai cités.

L'amendement est adopté.

L'article 23 est adopté.

(Non modifié)

I. – Les syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues au chapitre unique du titre Ier du livre VII du code de la construction et de l’habitation :

1° Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

2° Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

3° Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

II. – Après le 31 décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles neufs ou des immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété.

III. – Les articles L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation sont applicables à compter du :

1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 316 rectifié, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 24.

L'article 24 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 317 rectifié, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Après l'article 24

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La présente section entre en vigueur après un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Section 2

Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété

I. – Après l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 8-2 ainsi rédigé :

« Art. 8 -2. – Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret.

« Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.

« Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai d’une semaine à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. »

II. – Le livre VII du code de la construction et de l’habitation, tel qu’il résulte de l’article 23 de la présente loi, est complété par un titre II ainsi rédigé :

« TITRE II

« INFORMATION DES ACQUÉREURS

« Chapitre unique

« Dispositions particulières relatives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété

« Art. L. 721 -1. – Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

« 1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

« 2° Le nombre de lots ;

« 3° Le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent code.

« Art. L. 721 -2. – En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants :

« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

« a ) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

« b ) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

« c ) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

« 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

« a ) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

« b ) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

« c ) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

« d)

« Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n’ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ;

« 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

« 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot prévue à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

« 5° Une notice d’informations relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

« 6°

nouveau

« À défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division.

En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 4° sont annexés au cahier des charges.

« Art. L. 721 -3. –

Non modifié

III. – L’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le a du 1° de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables à compter du :

1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Debut de section - PermalienPhoto de Félix Desplan

Lors de la discussion générale, j’ai souligné la vivacité en Guadeloupe du désir d’accession à la propriété, malgré la crise économique. Plus de 60 % des ménages y sont propriétaires, mais ils n’ont pas toujours les capacités financières d’entretenir leur logement. Rappelons que la moitié de la population est susceptible de bénéficier d’un LLTS, un logement locatif très social.

Dans les communes de Pointe-à-Pitre et des Abymes essentiellement, des logements sociaux construits il y a trente ou quarante ans sont vendus à leurs anciens locataires. Le taux des propriétaires occupants est faible ; la plupart des propriétaires ont déserté un logement devenu vétuste pour le mettre en location.

Souvent retraités avec des revenus modestes, les copropriétaires n’ont pas les capacités financières de réaliser les travaux indispensables à l’entretien et à la conservation des parties communes, sans parler des travaux de confortement parasismique, ce qui met parfois en danger la sauvegarde des bâtiments et la sécurité des occupants. Ils méconnaissent aussi les règles de fonctionnement de la copropriété et se retrouvent démunis face à des syndics professionnels. Lorsqu’ils décèdent, l’indivision aggrave le processus.

L’amélioration de l’information et la formation de ces publics, dont la préoccupation première est bien souvent de savoir si leur immeuble fera partie d’un programme de rénovation urbaine, sont indispensables. Ce texte y contribue, ce dont je me réjouis.

Mais au-delà, considérant la multiplicité et l’ampleur des difficultés pesant sur ces copropriétés privées dégradées, il convient de renforcer très concrètement l’action publique. Il faut faciliter l’accès aux dispositifs de prévention et de lutte contre les copropriétés dégradées et subventionner les propriétaires aux très faibles revenus. Il n’existe en Guadeloupe aucune OPAH copropriété dégradée, pas plus qu’il n’existe de plan de sauvegarde concernant ces copropriétés. Or ce sont ces deux mesures qui permettent la mobilisation des aides de l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 98, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

Cet amendement tend à préciser que la fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour chaque année par le syndic.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission est favorable à cette précision utile.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 377 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Debut de section - PermalienPhoto de Philippe Dallier

L’article 25 est intéressant en ce qu’il prévoit de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété. Toutefois, certaines dispositions donnent vraiment le sentiment que tous les syndics ne sont pas à la hauteur de leur tâche.

Aux termes de l’alinéa 4, « le défaut de réalisation de la fiche synthétique » – rendue obligatoire – « est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire ».

Je veux bien poser comme a priori que les syndics ne feront pas ce que la loi leur demande, mais j’aimerais qu’on m’explique comment se passera la révocation du syndic, avec les conséquences qui s’ensuivront. Le syndic est-il révoqué sur le champ ? Faut-il réunir l’assemblée générale des copropriétaires pour en nommer un autre ? Faut-il demander au juge de nommer un syndic provisoire ?

Honnêtement, je pense que vous allez très loin. Voilà pourquoi nous proposons de supprimer l’alinéa 4.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 99, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 4, deuxième phrase

Remplacer les mots :

d'une semaine

par les mots :

de quinze jours

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

Cet amendement porte à quinze jours le délai dont dispose le syndic pour fournir la fiche technique de la copropriété au copropriétaire qui en fait la demande.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Concernant l’amendement n° 377 rectifié, la fiche synthétique est véritablement essentielle, …

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

… car elle est un point de départ important pour l’acquéreur. On ne peut donc pas accepter de ne pas prévoir de sanctions. Même si celles-ci sont un peu lourdes, la commission y tient.

Dans ces conditions, je vous demande, mon cher collègue, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, la commission émettra un avis défavorable.

Pour ce qui concerne l’amendement n° 99, M. Vandierendonck, dans sa grande sagesse, adoucit un peu les choses, en portant le délai de transmission de la fiche technique à deux semaines.

Sourires.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Le Gouvernement est défavorable à l’amendement n° 377 rectifié, mais est favorable à l’amendement n° 99.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Philippe Dallier

On peut effectivement prévoir des sanctions, mais expliquez-moi ce que veut dire en droit la révocation. C’est tout le problème ! Or on laisse passer cette question.

Qui révoque le syndic ? Le copropriétaire qui n’a pas reçu la fiche technique dans les quinze jours ?

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean Desessard

M. Jean Desessard. La droite n’est pas mobilisée ce soir !

Sourires.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 395 rectifié bis, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation. »

La parole est à M. Philippe Dallier.

Debut de section - PermalienPhoto de Philippe Dallier

Cet amendement vise à prévoir que les fameuses dispositions de l’alinéa 4 que nous avons quasiment maintenues en l’état ne s’appliquent pas aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Cet amendement concerne les copropriétés dont les propriétaires sont des personnes morales et qui ne comprennent aucun local d’habitation.

Dans la mesure où il s’agit de conditions économiques ou commerciales, il est possible de prévoir des dérogations. C’est pourquoi la commission, après une longue discussion, a émis un avis favorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Daniel Raoul

M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Ce n’est pas sûr…

Sourires.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur le sénateur, vous avez effectivement bien fait de rester : le Gouvernement est également favorable à cet amendement, qui va dans le bon sens !

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 777, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Après l'alinéa 4

Insérer huit alinéas ainsi rédigés :

I. bis - L'article 46 de la même loi est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

a) La première phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface habitable » ;

b) À la seconde phrase, les mots : « toute mention de superficie » sont remplacés par les mots : « toute mention de la superficie de la partie privative » ;

2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :

« La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d'État. » ;

3° Le début du troisième alinéa est ainsi rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa... » ;

4° Aux sixième et septième alinéas, après les mots : « Si la superficie » sont insérés les mots : « de la partie privative ».

II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

IV. – Le I bis du présent article est applicable aux promesses de vente ou d'achat et aux actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Nous avons assez souvent parlé des surfaces : la surface habitable et la surface Carrez.

Cet amendement vise à apporter un début de réponse à la coexistence de ces deux surfaces : la surface habitable, définie par le code de la construction et de l’habitation, et la surface dite Carrez, inscrite dans la loi de 1965.

Cette dualité peut poser certaines difficultés, notamment pour les professionnels et, surtout, pour les propriétaires qui achètent leur appartement en ayant la surface « Carrez », mais qui, dans le cadre d’une location, doivent inscrire dans le contrat de location la surface habitable.

J’ai réfléchi à une harmonisation des deux surfaces, mais cela posait des difficultés importantes, puisque la surface habitable est la véritable référence prise en matière fiscale, par exemple.

Dans ces conditions, cet amendement est une première avancée : il prévoit que tout acte de vente d’un lot d’une copropriété mentionnera les deux surfaces, ce qui constitue une protection contre les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 375 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 576 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 10 à 14

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l’amendement n° 375 rectifié.

Debut de section - PermalienPhoto de Philippe Dallier

Les alinéas 10 à 14 prévoient une obligation de publicité pour des informations relativement détaillées.

Je vous proposerai une autre logique dans l’amendement n° 127 rectifié, qui va venir en discussion : rendre obligatoire, lors de la première visite des lieux, une fiche reprenant tous les éléments que vous demandez.

En matière d’annonces immobilières, la publicité peut être de différente nature. Or, dans la vitrine des agences immobilières, il paraît un peu compliqué de faire figurer tous ces documents à côté de la photographie de l’appartement ; par contre, ce peut être un peu plus simple sur internet. En fait, vous traitez tous les cas de figure de la même manière, alors qu’ils sont assez différents.

L’amendement n° 375 rectifié vise à supprimer les alinéas 10 à 14, tandis que l’amendement n° 127 rectifié prévoit de remettre l’ensemble des documents à l’acheteur éventuel, plutôt que de les publier dans l’annonce.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour présenter l'amendement n° 576 rectifié.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Nous proposons un choc de simplification au stade de la publicité seulement, et non pas au moment de signer l’acte.

À la première étape, qui est celle de la publicité, on peut peut-être se passer de cette quantité de documents extrêmement techniques, tel le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel de la copropriété payé par le vendeur, calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l’annonce. Franchement, je ne suis pas sûr d’avoir tout compris…

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 127 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 10

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L. 721-1. - En cas de vente d’un lot ou d’une partie de fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, les informations suivantes doivent être communiquées par écrit à tout acquéreur potentiel lors de la première visite :

II. - Alinéa 14

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 4° Le fait pour le syndicat des copropriétaires de faire ou non l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent code.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je peux comprendre que vous trouviez le processus un peu lourd au moment de la publication de l’annonce. Néanmoins, la phrase que vous avez citée, monsieur Collombat, correspond tout simplement aux charges.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je puis vous dire que cette information est essentielle pour l’achat.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je connais malheureusement des copropriétés dégradées. Je connais aussi, je vous l’assure, non pas un, mais de nombreux acquéreurs qui se sont laissés entraîner par des achats qui ne correspondaient pas à leurs revenus, parce qu’ils avaient oublié de prendre en compte les charges afférentes et parce qu’on avait aussi oublié de leur communiquer à toutes les étapes de la vente. Il est vrai que, dans certains secteurs, cette disposition peut paraître excessive, mais la règle doit être la même partout.

Monsieur Collombat, comme je l’ai déjà souligné il y a quelques instants en insistant sur le rôle fondamental de la fiche signalétique, le moment de la publication de l’annonce est décisif : il faut que, dès cette étape, l’acquéreur éventuel dispose d’informations qui, au fond, ne sont pas si compliquées. En particulier, il est important qu’en plus de celle du prix de vente, l’annonce comporte la mention du prix des charges.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Sinon, l’acheteur potentiel fera des calculs qui ne sont pas exacts, et plus jamais l’information ne lui sera donnée. Je peux vous citer des familles qui ont acheté dans ces conditions.

Pour toutes ces raisons, la commission demande le retrait des amendements identiques n° 375 rectifié et 576 rectifié et de l’amendement n° 127 rectifié ; s’ils sont maintenus, elle y sera défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Collombat, comme M. le rapporteur vous l’a fait observer, la formule que vous avez citée désigne le prix des charges.

J’ai indiqué à M. Dallier que j’étais favorable à une réflexion sur l’application de la loi Carrez, dans une forme adaptée, pour l’acquisition des maisons. De même, il me semble que la transparence sur le montant des charges est très importante. En effet, une partie des acquéreurs, notamment ceux qui achètent au sein de copropriétés dégradées, évaluent le poids sur leur budget du remboursement de l’emprunt, mais n’évaluent pas forcément de manière pertinente le poids des charges.

C’est dans le même esprit que nous voulons travailler sur le fonds de travaux, pour que les copropriétaires sachent réellement, au moment de l’acquisition, quel sera le poids des charges dans leur budget, au lieu de le découvrir à l’occasion d’un décompte, parfois au bout de plusieurs mois.

À mes yeux, la communication de ces informations est extrêmement saine, sécurisante et utile. La situation actuelle vous paraît peut-être plus simple, mais elle entraîne des risques, notamment pour les plus fragiles. De fait, comme il n’existe pas de devoir d’information vraiment formalisé, certains copropriétaires découvrent la réalité des charges après la signature de l’acte de vente.

Le Gouvernement est donc défavorable à ces trois amendements.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Que tous les renseignements soient fournis au moment de l’acquisition, j’y suis favorable, mais, au moment où l’annonce est publiée, quel est l’intérêt d’informations comme le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété ?

Madame la ministre, je suis d’accord avec vous pour que ces informations soient communiquées au moment de la vente – d’ailleurs, vous avez peut-être remarqué que je n’ai pas cosigné l’amendement qui porte sur cette étape. Au moment de la publicité, en revanche, je n’en comprends pas vraiment l’utilité : les gens vont voir, après quoi ils se renseignent !

Du reste, mes chers collègues, songez aux escroqueries que certains arrivent à organiser : ceux qui ont placé leur fortune chez M. Madoff, et qui pourtant étaient en principe intelligents, ont trouvé parfaitement normal, pendant vingt ans, de bénéficier de rendements de 15 % ; pour ma part, je trouve cela bizarre !

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Jacques Mirassou

Ce n’est pas pareil ! Tu compares des choses qui n’ont rien à voir !

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Si tu as envie de te faire avoir, tu te fais avoir !

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Que l’acquéreur dispose de tous les renseignements au moment de conclure l’acte de vente, j’en suis d’accord, mais, au moment de la publicité, c’est différent !

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Collombat, je pense que je peux vous convaincre. Songez qu’il suffit, quand on est entré dans une agence, de faire une offre d’achat, et que le vendeur l’accepte, pour qu’on se trouve engagé. L’acheteur pourra bien découvrir, au moment de l’acte authentique, le montant des charges : il sera lié, sans que le prix des charges puisse être un motif de dédit.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

C’est pourquoi il est nécessaire que cette information soit communiquée très en amont. Au moment où un futur acquéreur étudie l’achat d’un bien et négocie un prêt avec une banque, il doit pouvoir calculer ce qu’il percevra, le cas échéant, au titre de l’APL et ce qu’il devra débourser chaque mois au titre des charges. S’il découvre cette dernière donnée au moment de la signature de l’acte authentique, il est trop tard et l’information n’est pas efficace.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Le moment où l’annonce est publiée est aussi celui où l’acheteur potentiel compare ; il est fondamental qu’il ait connaissance du montant des charges pour pouvoir faire son choix.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

S’il y a une belle photo mais que les charges sont monstrueuses, il vaut mieux qu’il le sache !

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Philippe Dallier

S’agissant aussi bien de la fiche synthétique et de la nécessité d’assurer au futur acquéreur la meilleure information possible, nous sommes absolument d’accord ; nous débattons des modalités de mise en œuvre.

Alors que l’alinéa 4 de l’article 25 prévoit la révocation sur-le-champ du syndic en cas de non-réalisation de la fiche signalétique, aucune sanction n’est prévue si une annonce ne comporte pas les informations demandées. Tout cela ne me paraît pas très cohérent !

L’adoption de l’amendement n° 127 rectifié garantirait au futur acquéreur de disposer d’informations écrites. De fait, c’est une chose de les afficher en vitrine, c’en est une autre de les lui remettre en main propre !

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je mets aux voix les amendements identiques n° 375 rectifié et 576 rectifié.

Les amendements ne sont pas adoptés.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 577 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Chevènement, Collin, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéas 16 à 30

Remplacer ces alinéas par cinq alinéas ainsi rédigés :

« 1° Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

« 2° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

« 3° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

« 4° Une fiche synthétique relative à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.

« À défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. À sa demande, le syndic ou le copropriétaire vendeur, s’il en dispose, lui remet la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 376 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

I. - Alinéas 18 à 26

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

« b ) Une fiche récapitulative regroupant des données financières de la copropriété dont le contenu sera déterminé en décret en Conseil d’État ;

II. - Alinéa 32

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Franchement, je trouve que nous allons vraiment très loin : celui qui s’intéresse à un logement repartira avec des documents innombrables sous le bras !

Entre autres documents dont la communication est prévue, le projet de loi mentionne « le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés » et « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ». Il cite aussi, au titre des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, « le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente », « les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur » et « l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ». Sans oublier le carnet d’entretien de l’immeuble !

Mes chers collègues, je crois qu’il faut arrêter. Nous vous proposons de satisfaire le même objectif avec une formule simple : l’acquéreur potentiel recevrait une fiche récapitulative des données financières de la copropriété, dont le contenu serait déterminé par un décret en Conseil d’État.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 100, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 32

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

Il s’agit d’un amendement d’appel en vue de la navette : nous souhaitons qu’une réflexion approfondie soit menée sur le déséquilibre de la relation contractuelle entre le vendeur et l’acquéreur résultant du nouvel article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation. Le monde notarial a fait observer que, dans certains cas, ce problème pouvait retarder la vente de plus de deux mois.

Si le syndic se trouve dans l’impossibilité de fournir rapidement les pièces demandées ou si une procédure de nomination d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire est en cours, il nous paraît nécessaire, dans la mesure où le vendeur reste tenu par la promesse de vente, de prévoir une forme de délai de caducité de cette promesse.

En tout cas, il importe de rééquilibrer la relation entre l’acquéreur et le vendeur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Monsieur Lenoir, j’aimerais vous convaincre de l’absolue nécessité d’informer.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je comprends qu’il soit difficile de repartir avec tous ces documents, mais quand on se retrouve avec des dettes qu’on n’a pas prévues, comme je puis vous assurer que cela arrive, c’est encore plus lourd !

J’ajoute que cette disposition est issue du rapport de M. Dominique Braye, qui a accompli un travail réellement considérable. Lorsque j’étais maire de Clichy-sous-Bois, il m’a auditionné, deux fois, pendant toute une après-midi.

Si, après avoir organisé des auditions très nombreuses, M. Braye a formulé cette proposition, et s’il y tient – il suffit de lui téléphoner pour s’en assurer –, c’est parce qu’elle correspond à des drames. J’ajoute que ces drames ne sont pas seulement individuels, mais aussi collectifs. De fait, quand l’un des copropriétaires ne paie plus ses charges, tout le monde en pâtit et on entre dans un engrenage de dégradation. Or je puis vous affirmer que, quelles que soient les qualités socio-professionnelles des copropriétaires, cet engrenage va vite et va loin !

Peut-être Dominique Braye, le Gouvernement et moi-même peuvent-ils passer pour un peu trop perfectionnistes, mais je vous garantis que ces dispositions sont absolument nécessaires, parce qu’elles répondent à des réalités. Peut-être ne vivez-vous pas ces réalités, et je vous souhaite de ne pas les vivre, mais soyez-y attentif, car de très nombreux maires m’ont confié qu’ils avaient découvert l’existence dans leur commune d’une copropriété qui va mal.

En conséquence, la commission est défavorable à l’amendement n° 376 rectifié.

En ce qui concerne l’amendement n° 100, je trouve logique que le délai de rétractation coure à partir du moment où l’acquéreur a toutes les pièces en main ; l’avis de la commission est donc défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Les avis du Gouvernement sont identiques à ceux de M. le rapporteur, qui a parlé avec une grande clarté. Comme lui, je vous invite à consulter le rapport de Dominique Braye, qui est très éclairant sur les dispositions à prendre pour sécuriser les transactions et éviter de jeter des familles, à l’instant où l’acte authentique est signé, et sans aucune issue possible, dans des situations de surendettement durable.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean Desessard

M. Jean Desessard. M. Braye n’a jamais été autant aimé à gauche qu’aujourd’hui !

Sourires.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l’amendement n° 376 rectifié.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Qu’il n’y ait pas de malentendu : nous poursuivons le même objectif.

Le projet de loi prévoit l’obligation de joindre tous ces documents à la promesse de vente. Nous savons pourtant que si l’on veut éviter qu’une personne comprenne, il faut précisément la noyer sous un flot d’informations et de documents.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

D’où l’intérêt que les informations soient données dès la publication de l’annonce !

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Pour notre part, nous proposons qu’une fiche récapitulative soit remise à l’acquéreur potentiel.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Mes chers collègues, je vais faire une comparaison : quand nous recevons des rapports très épais, les lisons-nous ? Non, nous lisons la fiche récapitulative ! La meilleure façon pour l’accédant à la propriété d’être informé de la situation réelle de la copropriété, c’est donc de disposer d’une fiche récapitulative, dont le contenu serait déterminé par un décret en Conseil d’État.

Finalement, vous confondez le fait d’avoir accès à des informations et l’obligation, prévue par le projet de loi, de joindre à la promesse de vente tous les documents mentionnés.

Franchement, un peu de bon sens ! Et qu’on ne nous accuse pas de ne pas être favorables à l’information des acheteurs !

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Monsieur Lenoir, justement non : nous ne confondons pas la mise à disposition et la transmission. C’est même pour cela que nous insistons sur la transmission, car la seule mise à disposition signifierait que personne ne lirait jamais les documents.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 100 est retiré.

L'amendement n° 396 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 32

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété lorsque le lot ou la fraction du lot est à destination autre que d’habitation. »

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Il existe un décalage entre le contenu de l’article 25 et l’exposé des motifs le justifiant. Nous voulons donc simplement que les nouvelles obligations soient cantonnées au dit exposé des motifs, à savoir le « renforcement de la protection des acquéreurs de logement en prévoyant notamment une série de mentions obligatoires dans les annonces immobilières concernant les copropriétés […] ainsi que la liste des documents à annexer à la promesse de vente ».

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Si l’on considère que ces documents sont absolument indispensables et présentent un intérêt certain, je ne vois pas pourquoi on s’en exonérerait au motif que les locaux ne sont pas à usage d’habitation.

Dans une telle situation, l’acquéreur a aussi besoin d’informations ! Par exemple, j’ai eu connaissance du cas d’un pharmacien qui, dans une copropriété commerciale, a découvert soudain qu’il payait l’eau au tantième. Comme son établissement était grand, il payait beaucoup de charges d’eau. Il en acquittait plus que la laverie, toute petite, qui se trouvait à côté, alors qu’il n’avait même pas de douche dans son local. Ce sont donc vraiment des informations importantes.

L’avis de la commission est donc défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable également.

L'amendement n'est pas adopté.

L'article 25 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Section 3

Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement

I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° L’article 17 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, après la première occurrence du mot : « générale », sont insérés les mots : « suivant la mise en copropriété » et, après les mots : « un syndic », il est inséré le mot : « provisoire » ;

b) Après le mot : « parties, », la fin du même alinéa est ainsi rédigée : « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le syndic provisoire. » ;

c) Le dernier alinéa est complété par les mots : « du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble » ;

bis Après l’article 17-1, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé :

« Art. 17 -2. – Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots d’habitation dans la copropriété qu’il est amené à gérer. » ;

2° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« – de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; »

c) Au quatrième alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les mots : « et à disposition des copropriétaires » ;

d) Après le quatrième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« – de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation, relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’amende et de l’astreinte prévues au même article L. 711-6 ;

« – d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

« – de proposer, lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

« II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : » ;

e) Au cinquième alinéa, après le mot : « prévisionnel », sont insérés les mots : « en concertation avec le conseil syndical » ;

f) Le septième alinéa est ainsi rédigé :

« – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. » ;

g) Après le huitième alinéa sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« À l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

« III. – Le syndic est également chargé : » ;

h) Au début de l’avant-dernier alinéa, est ajoutée la mention : « IV. – » ;

h bis) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« V. – En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. » ;

i) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.

« La désignation d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat en cours. » ;

3° L’article 18-1 A est ainsi modifié :

a) Au début, sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :

« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État.

« Le décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

« Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État. » ;

b) Au début de la première phrase, les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot : « Les » ;

c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux. » ;

4° L’article 18-1 est ainsi modifié :

a) À la première phrase, les mots : « au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale » sont remplacés par les mots : «, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État » ;

b) La seconde phrase est supprimée ;

Supprimé

6° L’article 19-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

7° L’article 20 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

a bis) Après la troisième phrase du premier alinéa, sont insérées deux phrases ainsi rédigées :

« Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. » ;

b) Il est ajouté un II ainsi rédigé :

« II. – Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur.

« Le syndic délivre au notaire un certificat ayant moins d’un mois de date attestant :

« 1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

« 2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

« Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

« Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. » ;

8° L’article 21 est ainsi modifié :

a) À la dernière phrase du deuxième alinéa, après le mot : « contrats », sont insérés les mots : « autres que celui de syndic » ;

b) Après le deuxième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« Le conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrat de syndic qui lui sont communiqués, avant qu’ils ne fassent l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. » ;

c)

Suppression maintenue

d) Au début du quatrième alinéa, les mots : « Il reçoit, en outre » sont remplacés par les mots : « Le conseil syndical reçoit » ;

e) À la première phrase du sixième alinéa, après le mot : « descendants, », sont insérés les mots : « ses parents en ligne collatérale, » ;

9° L’article 22 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) La première phrase du troisième alinéa est complétée par les mots : «, sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par son nom ou, s’il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cet organe » ;

b bis) §(nouveau) Après le quatrième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, leurs ascendants ou descendants, qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. » ;

c) Sont ajoutés des II et III ainsi rédigés :

« II. – L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

« Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou à l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

« Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« III. – Le II est applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre.

« Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions du II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité. » ;

10° Après le premier alinéade l’article 23, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Afin de faire acte de candidature à l’élection du conseil syndical, toute société propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété peut mandater un de ses associés pour la représenter. À ce titre, chaque associé ne dispose que d’un seul mandat spécifique pour un seul lot. D’autres associés peuvent remplir individuellement un mandat identique pour chacun des autres lots de la société civile immobilière. » ;

11° Après l’article 42, il est inséré un article 42-1 ainsi rédigé :

« Art. 42-1. – La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. »

II. –

Non modifié

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 671 rectifié bis, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, MM. Vaugrenard, Vincent et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« – de soumettre, au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. »

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Jacques Mirassou

Copropriétaires et professionnels de la copropriété reconnaissent aujourd’hui le caractère indispensable d’un archivage de qualité, qui permette de retracer précisément et en toute sécurité la vie juridique, comptable et financière de l’immeuble, les travaux et diagnostics réalisés, ainsi que les contentieux engagés.

Les archives des syndicats de copropriétaires sont de plus en plus volumineuses et nécessitent fréquemment des solutions dédiées.

Les syndics, en raison du nombre de documents à conserver, des durées de détention, du coût important de l’entreposage dans leurs bureaux et de l’insuffisante formation de leurs personnels sur ce sujet, ne possèdent pas toujours les compétences nécessaires pour assurer un archivage conforme aux exigences de leurs clients, des règles de sécurité et des obligations qui sont les leurs.

Les archives appartenant au syndicat des copropriétaires, un archivage externalisé peut faciliter le changement de syndic et éviter ainsi les multiples contentieux, stériles et onéreux, qui tout en encombrant durablement les tribunaux, paralysent la vie des copropriétés, voire empêchent leur redressement quand elles sont en difficulté.

C’est la raison pour laquelle, régulièrement, les syndicats de copropriétaires choisissent d’avoir recours à un prestataire spécialisé pour assurer le stockage et la gestion des archives de leur ensemble immobilier. Ainsi, l’intégrité de ces archives est pérennisée et ils se prémunissent contre un possible contentieux lié à leur transmission.

Or l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui traite des pouvoirs et obligations du syndic, ne prévoit pas l’hypothèse, désormais fréquente, où ces archives, ayant fait l’objet d’un contrat d’archivage entre le syndicat des copropriétaires et un prestataire spécialisé, sont détenues et conservées par un tiers différent du syndic.

Il serait donc pertinent que le syndic ait obligation de soumettre, au vote de l’assemblée générale, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée, et ce aux frais du syndicat lui-même, une telle décision ne pouvant donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. §

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission est totalement d’accord avec l’argumentaire de M. Mirassou et émet un avis favorable sur cet amendement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Il n’y a aucun argument à ajouter à cette défense d’amendement. L’avis du Gouvernement est également favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 372 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 16, première phrase

1° Après le mot :

proposer

insérer les mots :

à compter du 1er janvier 2016

2° Supprimer les mots :

lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Permettez-moi tout d’abord, mes chers collègues, une petite remarque liminaire : jamais le nom de M. Braye n’a été autant cité dans ce débat !

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Toutefois, Dominique Braye n’est plus sénateur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

M. Claude Dilain, rapporteur. Il n’est même plus à l’UMP !

Souriressur les travées du groupe socialiste.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Je suis trop récent dans notre assemblée pour avoir eu le privilège de siéger à ses côtés. Néanmoins, je trouve quelque peu étonnant que son nom soit cité pour étayer les arguments de la gauche, qui tient absolument à noyer les citoyens accédant à la propriété sous des tonnes d’informations.

Par ailleurs, je note l’effort réalisé par Jean-Jacques Mirassou pour faire, de son amendement, une présentation compendieuse. Je vais faire de même et résumer l’exposé des motifs de cet amendement n° 372 rectifié.

Le projet de loi comporte l’obligation, pour tout syndic professionnel, de proposer la mise en place d’un « extranet copropriété » permettant à chaque conseil syndical et à tous les copropriétaires d’accéder, en permanence et en toute transparence, aux documents relatifs à l’immeuble et aux documents comptables.

Cette excellente disposition, qui se révélera un véritable outil au service des consommateurs, ne doit toutefois pas être réservée aux seuls syndics professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet ». Elle doit s’appliquer à tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles.

Le dispositif dont nous parlons est effectivement au service de la transparence. Il permettra l’accès, à tout moment, au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division, au carnet d’entretien, au contrat de syndic, aux contrats d’assurance de l’immeuble, au budget prévisionnel de l’exercice en cours, entre autres. Cet « extranet copropriété » doit donc être proposé à l’ensemble des syndicats de copropriétaires, et non uniquement à ceux qui seraient gérés par un syndic professionnel.

En outre, nous proposons, dans notre amendement, de reporter la mise en œuvre de cette disposition au 1er janvier 2016, afin que les syndics de taille modeste, qui ne disposent pas de ressources en interne, puissent s’organiser avant de proposer à leurs clients ce nouvel outil.

Je précise, en conclusion, que je suis prêt à lire l’ensemble de l’exposé des motifs de tous les amendements que nous avons déposés si les représentants de la majorité ne font pas un effort pour écourter la défense de leurs propres amendements et, ainsi, nous permettre de progresser dans les débats un peu plus vite !

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je tâcherai d’être le plus bref possible, monsieur Lenoir. Votre disposition présente effectivement un intérêt à terme, mais l’échéance de janvier 2016 me paraît un peu trop proche, en particulier pour les syndics bénévoles qui s’occupent de petites copropriétés, parfois familiales. Vous avez poussé votre idée un peu loin, dirais-je.

Je vous propose donc de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de douze amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 260 rectifié bis, présenté par MM. Dubois, Namy, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéas 19 à 23

Remplacer ces alinéas par dix alinéas ainsi rédigés :

f) Après le huitième alinéa, sont insérés neuf alinéas ainsi rédigés :

« - d’ouvrir deux comptes bancaires séparés au nom du syndicat :

« l’un, le compte de fonctionnement courant, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et imputées toutes les sommes ou valeurs incombant au syndicat dans le cadre des articles 14-1 et 14-2 de la présente loi et résultant de l’exécution du budget de charges courantes et du paiement des travaux et opérations exceptionnelles ;

« l’autre, le compte de prévoyance, pour recevoir sans délai les sommes versées pour alimenter le fonds de prévoyance. Les montants ainsi collectés seront éventuellement productifs d’intérêts au profit du syndicat, jusqu’à leur utilisation finale, par transfert sur le compte de fonctionnement courant pour le paiement des travaux ou opérations exceptionnelles, pour lesquels ces fonds ont été versés.

« Toutefois, pour le compte de fonctionnement courant, l'assemblée générale peut, à la majorité visée à l'article 25, et, le cas échéant, à l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

« Ce compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte.

« Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte.

« Ce compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État.

« À l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

« III. – Le syndic est également chargé : » ;

La parole est à M. Daniel Dubois.

Debut de section - PermalienPhoto de Daniel Dubois

J’ai conscience d’aborder un sujet difficile. Dans le cadre des auditions de la commission, nous avons eu l’occasion, M. le rapporteur et moi-même, de recevoir les syndics professionnels et de débattre de cette obligation de comptes séparés dans certaines copropriétés, qui fait suite à la création du fonds de prévoyance pour anticiper le financement des travaux. Cette proposition est évidemment intéressante sur bien des aspects, mais il ne faut pas pour autant oublier certaines contraintes.

Nous ne voyons pas d’inconvénient à poser le principe d’un recours à des comptes séparés, mais nous considérons aussi qu’il faut laisser la possibilité au syndicat, lorsque l’assemblée générale le décide et que le syndic est un professionnel, de déroger à cette règle.

En effet, la multiplication des comptes bancaires ne manquera pas de poser un certain nombre de problèmes non négligeables. De toute évidence, elle entraînera une multiplication des opérations comptables, dont le nombre sera très élevé. Qu’on le veuille ou non, cela va donc très certainement accroître les charges. Des difficultés surviendront également lorsque l’on souhaitera mettre en œuvre un contrôle exhaustif par les garants financiers, dont le rôle et les missions sont par ailleurs appelés à être renforcés dans le cadre des dispositions du présent projet de loi.

C’est pourquoi nous considérons qu’il est nécessaire de permettre aux syndicats de copropriétaires, s’ils le décident, de recourir au compte unique.

Dans ce cas, le syndic sera obligé d’ouvrir à son nom un compte bancaire affecté à la gestion de l’ensemble des syndicats de copropriété. Au sein de ce compte, il devra en outre attribuer à chaque syndicat un sous-compte individualisé comptablement, sur lequel seront reportés tous les versements et prélèvements se rapportant à ce syndicat. Grâce à cette mesure, ce dernier aura accès, de façon exhaustive, à tous les mouvements bancaires de la copropriété, au même titre que s’il disposait d’un compte séparé.

De plus, nous proposons que ce compte unique fasse l’objet d’un contrôle annuel obligatoire. Ces contrôles pourront être effectués soit par le commissaire aux comptes du syndic, lorsque ce dernier est tenu à cette obligation, soit, à défaut, par son expert-comptable. Ils pourront aussi être réalisés par les garants financiers dont le rôle est renforcé par les dispositions de l’article 9 du projet de loi.

Je voudrais insister sur un point, car j’ai été sensible aux observations formulées par les représentants des syndics professionnels. Ceux-ci nous ont fait part de réelles inquiétudes quant à la rentabilité des cabinets de syndic, qui n’est pas aussi élevée que ce que l’on a tendance à croire, et, surtout, quant à l’avenir de leur profession. Ce métier intéresse de moins en moins de jeunes et ce désintérêt est susceptible de poser un réel problème.

Je comprends ce qu’apportent les propositions faites, mais, en définitive, nous sommes confrontés à l’habituel effet de balancier. Les problèmes sont tels qu’il faut agir et, à un moment donné, le balancier bascule trop loin de l’autre côté. Il me semble que si nous avions pu trouver un équilibre, tous les partenaires, à la fois les copropriétaires et les syndics, en auraient tiré avantage.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Les trois amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 314 rectifié est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

L'amendement n° 379 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 578 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall, Vendasi et Barbier.

Ces trois amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 20, deuxième phrase

Supprimer cette phrase.

L'amendement n° 314 rectifié n’est pas soutenu.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour présenter l'amendement n° 379 rectifié.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Il s’agit de laisser au syndic le choix de la banque dans laquelle seront ouverts tous les comptes bancaires séparés de l’ensemble des syndicats de copropriété dont il assure la gestion. C’est également une façon de générer des économies pour les copropriétaires.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 578 rectifié n’est pas soutenu.

L'amendement n° 467 rectifié, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Après les mots :

l'article 25

insérer les mots :

et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1 sans que le syndic puisse prélever des honoraires supplémentaires

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 242, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

sans que le syndic puisse solliciter ni prélever des honoraires supplémentaires dans ce cas

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

Cet amendement vise simplement à garantir la liberté des copropriétaires de choisir la banque dans laquelle est ouvert le compte de la copropriété.

Comme le souligne l’UFC-Que choisir, il convient de protéger les copropriétaires de certaines pratiques des syndics : afin d’empêcher les premiers de choisir librement la banque, les seconds risquent de prétendre à des frais de gestion dissuasifs. L’association, forte de sa présence sur le terrain, relève que de nombreux syndics procèdent ainsi depuis treize ans pour dissuader les copropriétaires d’ouvrir un compte bancaire séparé et de leur choix.

L’adoption de cet amendement permettrait donc, selon nous, de restaurer un climat de confiance entre copropriétaires et syndics.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 378 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

relevant ainsi d’une prestation particulière et justifiant à ce titre d’une rémunération spécifique

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Cet amendement vise à autoriser le syndic à percevoir une rémunération particulière dès lors que le syndicat de copropriété ne souhaite pas que son compte bancaire séparé soit ouvert là où le syndic a déjà concentré la plupart des comptes des syndicats qu’il administre.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 249 rectifié quater, présenté par MM. Savin et Milon, Mmes Sittler, Primas et Lamure et M. Pinton, est ainsi libellé :

Alinéa 20

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il est possible de déroger au principe du compte séparé par un vote de l’assemblée générale en faveur d’un compte unique auprès du syndic.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 370 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Dans le contexte économique difficile que nous connaissons aujourd’hui, il est important de laisser aux copropriétaires le choix de voter une dispense au compte bancaire séparé et de choisir le compte unique.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 371 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, lorsque le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Dans un contexte économique difficile, il est important, dans un souci de limitation des coûts, d’instituer un régime dérogatoire pour les petites copropriétés, en leur laissant le choix de voter une dispense au compte bancaire séparé et de choisir le compte unique.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 494 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Amoudry, Merceron et Savin, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 21

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait alors apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement des versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte. Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte. Le compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État.

La parole est à M. Daniel Dubois.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 579 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 22

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Ne sont pas soumis à ces dispositions les comptes individualisés ouverts au nom d’un syndicat auprès d’une caisse créée par la loi et dont le remboursement des fonds est garanti par une autorité indépendante légalement instituée.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Certaines professions réglementées ne relevant pas de la loi Hoguet, telles que les géomètres-experts, les notaires et les huissiers, exercent l’activité de syndicat de copropriété. S’agissant des premiers, une caisse, dénommée caisse des règlements pécuniaires, a été créée par la loi du 28 juin 1994 modifiant la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. Elle a vocation à recevoir l’intégralité des fonds, effets ou valeurs reçus par les géomètres-experts pour le compte de leurs mandants à l’occasion de leurs activités immobilières.

Ce dispositif offre une sécurité aux mandants, en garantissant un remboursement de l’intégralité des fonds déposés par le biais de l’assurance souscrite par l’ordre.

Puisque la sécurité des copropriétaires est garantie par cette caisse des règlements pécuniaires, le compte séparé ne s’impose pas pour les géomètres-experts exerçant l’activité de syndicat de copropriété.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Les comptes séparés ne sont pas nouveaux ; la loi de 1965, qui les a créés, les rend obligatoires, sauf dérogation. Le présent projet de loi consacre l’obligation du compte séparé pour toutes les copropriétés ; alors qu’il devait être la règle, le compte séparé est aujourd’hui l’exception : les assemblées générales étant sûrement soumises à des influences bénéfiques, il se trouve que seules 5 % des copropriétés disposent actuellement d’un compte séparé.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Oui, mon cher collègue. Cela signifie que 95 % des copropriétés n’ont pas de compte séparé.

Le compte séparé est une garantie pour les syndicats de copropriétaires contre le risque de voir disparaître les fonds mandants au profit du syndic ou de ses créanciers à l’occasion de difficultés financières, mais aussi contre l’impossibilité de reconstituer les comptes de la copropriété lorsqu’ils sont noyés dans un compte unique.

La commission est donc défavorable aux amendements n° 260 rectifié bis, 370 rectifié, 371 rectifié, 494 rectifié et 579 rectifié, qui, sous une forme ou sous une autre, tendent à remettre en cause l’obligation de compte séparé, qui était une mesure forte du rapport de l’ANAH.

Les autres amendements en discussion ont pour objet une question subsidiaire. Le projet de loi prévoit que le syndic ouvre le compte dans la banque qu’il a choisie, mais que l’assemblée générale des copropriétaires peut imposer une autre banque à la majorité de l’article 25, c'est-à-dire à la majorité de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.

Il s’agit là d’une mesure logique : à partir du moment où le compte est ouvert au nom du syndicat et qu’il produit des intérêts à son profit, il est logique que l’assemblée générale puisse demander un changement de banque. Pour autant, le texte du projet de loi est équilibré : la décision de l’assemblée générale sera assez difficile à obtenir, puisque l’article 25 nécessite d’obtenir l’assentiment de la majorité des copropriétaires, contrairement à l’article 24, qui requiert l’assentiment des seuls copropriétaires présents ou représentés.

De plus, afin de ne pas compliquer le travail des syndics, je vous présenterai un amendement à l’article 27 visant à imposer que le deuxième compte séparé, celui qui est créé en cas de fonds de prévoyance, soit ouvert dans la même banque. Il serait très difficile que, pour une même copropriété, il y ait un compte courant dans une banque et un compte du fonds de prévoyance dans une autre.

La commission est donc défavorable à l’amendement n° 379 rectifié, qui vise à supprimer la possibilité pour l’assemblée générale de choisir sa banque.

Attachée à l’équilibre de la mesure, la commission est également défavorable à l’amendement n° 242, présenté par Mme Schurch, même si j’en comprends parfaitement la logique. Il n’est pas anormal que, du fait des frais de gestion plus importants liés à la décision de l’assemblée générale de changer de banque, le syndic obtienne des honoraires supplémentaires.

Il conviendra simplement, madame la ministre, d’être attentif à ce que ces honoraires ne constituent pas une forme de pénalité. Je suis d’avis qu’il vaut mieux prévoir des frais de gestion supplémentaires, qui, eux, sont justifiés.

Enfin, la commission émet également un avis défavorable sur l’amendement n° 378 rectifié. La liste des prestations particulières sera déterminée par un décret.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

La question du compte séparé mêle deux objectifs antagonistes : d’un côté, la simplicité de gestion par les syndics des sommes qui leur sont confiées et la maîtrise des frais bancaires de leurs opérations de trésorerie, voire leur rémunération ; de l’autre, la capacité des copropriétaires à contrôler directement l’utilisation de leurs fonds et à les récupérer pleinement en cas de liquidation judiciaire du syndic.

Parce qu’une partie de leur rémunération provient des produits financiers issus de ces comptes uniques, fort naturellement, les syndics n’ont guère été enclins à réduire les encours de trésorerie de ces comptes et à réaliser des travaux. C’est ce qu’ont pointé du doigt des associations de locataires comme les associations de consommateurs, et certains d’entre vous, mesdames, messieurs les sénateurs, ont souligné les limites du compte unique.

Je souhaite que les choses soient claires en la matière : le Gouvernement a fait le choix de privilégier l’objectif de la protection et de la sécurisation des copropriétaires. Cela ne signifie pas qu’il ignore les avantages que confère au syndic la possibilité de gérer leur portefeuille de copropriétés via un compte unique. Cela ne signifie pas non plus qu’il ignore que le métier de syndic est difficile, souvent ingrat, et pourtant absolument indispensable au fonctionnement des copropriétés.

Après avoir pesé le pour et le contre, après avoir tiré les leçons des expériences et des sinistres du passé, le Gouvernement a décidé qu’il fallait mettre fin à la dérogation presque jamais utilisée du compte séparé.

Je tiens à cette décision, car je suis convaincue qu’elle est indispensable pour rétablir la confiance et mettre fin au mélange des genres. Un syndic n’est pas un établissement financier à la recherche de fonds à placer ; il fournit un service pour lequel il doit être rémunéré, au juste prix. Parfois, les prestations de certains syndics ont été sous-évaluées et la relation contractuelle n’était plus fondée sur une facturation au juste prix du service rendu.

J’entends cependant l’inquiétude des professionnels, qui a été relayée assez largement par certains d’entre vous, mesdames, messieurs les sénateurs. Elle est compréhensible et, de fait, le risque financier qui pèse sur une copropriété de quelques lots n’est pas comparable à celui qui pèse sur une copropriété de plusieurs centaines de lots. Les budgets annuels varient de quelques milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros, voire davantage dans certains cas.

Sans renier notre volonté de protéger les copropriétaires, nous pensons, en ayant poursuivi les échanges, qu’une réflexion est possible pour tenir compte de cette réalité et adapter la règle en fonction du risque qui pèse sur les copropriétaires et, notamment, de la capacité de transparence à l’égard des copropriétaires. C’est un point qui peut s’inscrire dans une discussion globale avec les professionnels de l’immobilier, afin de faire évoluer ce texte dans un cadre très maîtrisé. Je le rappelle, le choix du Gouvernement, c’est celui de la protection des copropriétaires.

Pour toutes ces raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable sur l’ensemble de ces amendements.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Il ne m’a pas été répondu sur l’amendement n° 579 rectifié.

Je ne nie pas la nécessité et l’intérêt pour les copropriétés d’avoir des comptes séparés du compte du syndic. Mais là, il est question d’un cas très particulier, celui de professions soumises à des règles prudentielles particulières, qui les obligent à domicilier leur compte dans un certain type de caisse. Le compte est ainsi individualisé, le nom de la copropriété apparaît dans son libellé et les fonds qui y sont déposés bénéficient de la garantie de la caisse.

Cette règle ne s’appliquant pas aux syndics, je souscris pleinement à l’idée que la règle du compte séparé s’applique aux syndics relevant de la loi Hoguet ; en revanche, s’agissant de ces professions soumises à une réglementation très particulière, je ne vois pas pourquoi on leur imposerait de revoir leur mode d’organisation actuel, dans la mesure où celui-ci est gage d’une plus grande sécurité pour les copropriétaires et moins coûteux.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Je vais répondre précisément à la question posée par M. Collombat, au travers de l’amendement n° 579 rectifié, sur la dispense de comptes séparés pour les syndics disposant de comptes dans une caisse créée par la loi et garantie par une autorité indépendante, ce qui correspond, notamment, au cas des géomètres-experts exerçant une activité de syndic.

Lorsqu’ils exercent en tant que syndics, les géomètres-experts sont soumis aux dispositions de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, en application de l’article 8-1 de la loi 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts.

Les dispositions de l’article 26 du projet de loi relatif à l’accès au logement et à l’urbanisme rénové ont pour objet, d’une part, de rendre les comptes séparés ouverts au nom du syndic obligatoires et, d’autre part, de laisser la liberté à l’assemblée générale des copropriétaires de choisir une banque distincte de celle du syndic.

Ces dispositions impliquent également que les géomètres-experts ne pourront plus déposer les fonds, effets ou valeurs reçus du syndicat à un compte ouvert au nom de la caisse des règlements pécuniaires des géomètres-experts dans la banque de leur choix ou à la Caisse des dépôts et consignations, qui les retracent dans leurs écritures.

L’article 26 implique aussi que la caisse des règlements pécuniaires ne pourra plus bénéficier des produits financiers issus du placement des fonds du syndicat. Si les géomètres-experts ne bénéficient pas directement du produit des placements – vous avez raison, monsieur Collombat –, en revanche, la caisse des règlements pécuniaires des géomètres en bénéficie actuellement au détriment des copropriétaires, car les fonds déposés sont directement issus des copropriétaires.

Le versement des fonds, effets, ou valeurs reçus pour le compte du syndicat à un compte ouvert au nom de la caisse des règlements pécuniaires des géomètres-experts ôte, par voie de conséquence, la possibilité laissée au syndicat de choisir sa banque et de bénéficier des produits financiers résultant du placement des fonds lui appartenant.

C’est la raison pour laquelle le Gouvernement ne souhaite pas introduire de dispense de compte séparé et émettra donc un avis défavorable sur cet amendement.

Monsieur Collombat, j’espère avoir été claire. Tout le problème réside dans le fait que c’est la caisse des règlements pécuniaires des géomètres qui bénéficierait directement des bénéfices des placements financiers, si nous autorisions l’exception que vous souhaitez.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 380 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 26, première phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Le texte du projet de loi que nous examinons prévoit que, en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale en vue de désigner un nouveau syndic.

La description de l’empêchement est très imprécise, si bien que l’on ne sait pas exactement quelle est sa nature. Une telle incertitude est source de contentieux.

En outre, le décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà la possibilité pour le président du conseil syndical de convoquer lui-même l’assemblée générale.

Mes chers collègues, nous vous proposons par conséquent de supprimer la première phrase de l’alinéa 26.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

M. Claude Dilain, rapporteur. J’espère que tous les tenants du choc de simplification me suivront dans mon avis défavorable sur cet amendement !

Souriressur les travées du groupe socialiste.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Le décret de 1967 prévoit bien une procédure de convocation de l’assemblée générale, mais, dans les faits, la plupart du temps, lorsque le syndic est empêché, les copropriétaires doivent avertir le juge qui nomme un mandataire ad hoc uniquement pour convoquer l’assemblée générale permettant de désigner un nouveau syndic. Les copropriétaires se plaignent de cette complication, naturellement.

En outre, l’empêchement fait l’objet d’une définition précise, puisque, comme vous l’avez vu, le texte du projet de loi précise qu’il s’applique à certaines situations, et la carence à d’autres. Tout cela est donc assez précis, contrairement à ce que vous affirmez.

Le projet de loi actuel améliore effectivement la situation instaurée par la loi de 1965 et même celle qui est instaurée par le décret de 1967, puisque dorénavant, lorsque le syndicat est empêché, le président du conseil syndical qui, je le répète, est le seul représentant légitime démocratiquement élu, a le pouvoir de convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic. Franchement, il ne s’agit pas d’un droit exorbitant ! Cette disposition facilite la vie des syndicats et allège leurs comptes, car payer un syndic est une dépense.

La commission émet donc un avis défavorable.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 411 rectifié bis, présenté par MM. Doligé, Cardoux, Beaumont, Couderc et Bizet, Mmes Bouchart et Bruguière, MM. Cantegrit, Cointat, de Legge et de Montgolfier, Mmes Deroche et Duchêne, MM. Ferrand, Fleming, B. Fournier, Gaillard, Gournac, Grosdidier, Houel, Laufoaulu, Lecerf et Lefèvre, Mme Mélot, MM. Milon, Pierre et Pinton, Mme Primas et M. Revet, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 26

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« VI . - Toutes les décisions votées par la copropriété en assemblée générale sont exécutoires par le syndic à moins qu’elles ne s’opposent à une disposition légale. Le non-respect de ces obligations emporte le remboursement de l'équivalent d'une année d'honoraires. » ;

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 778, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 29

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » ;

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il s’agit d’un amendement de clarification, dont les dispositions, cependant, méritent peut-être quelques explications.

Cet amendement vise à régler le cas où la nomination d’un nouveau syndic intervient en cours de mandat et ne conduit pas automatiquement à la révocation immédiate du précédent. C’est-à-dire, par exemple, que l’assemblée générale désigne un nouveau syndic au mois de juin, mais ne révoque pas pour autant son syndic, qui doit aller jusqu’au terme de son mandat, en septembre.

Par conséquent, mes chers collègues, je vous l’annonce d'ores et déjà, la commission est défavorable à l’amendement n° 381 rectifié, qui sera satisfait par cette nouvelle rédaction.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 381 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 29

Compléter cet alinéa par les mots :

sauf décision contraire de l’assemblée générale

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Je prends acte de la proposition formulée par M. Dilain. Je n’ai pas eu l’occasion d’examiner de près la nouvelle rédaction. Cependant, je crédite M. le rapporteur d’une très grande bonne foi et je retire donc cet amendement, monsieur le président.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 381 rectifié est retiré.

Quel est l’avis du Gouvernement sur l’amendement n° 778 ?

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Avis favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 382 rectifié bis, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 29

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

...° Après l’article 18, il est inséré un article 18 bis ainsi rédigé :

« Art. 18 bis. - Par dérogation à l’article 18, pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires conviennent librement, avec le syndic dans le cadre de son contrat, des missions du syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de perception des fonds.

« Si un seul lot est la propriété d’une personne physique, le régime de droit commun de l’article 18 précité est applicable. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Je voudrais faire remarquer, notamment à M. Desessard, que l’internationalisation du marché de l’immobilier tertiaire conforte l’intérêt d’une plus grande liberté des parties dans leurs relations avec leur syndic.

Dans cette hypothèse, il convient de soumettre à la liberté contractuelle le mandat de syndic, les missions qu’il prévoit, ainsi que le montant de la rémunération, la durée du mandat et les modalités de placement de fonds des syndicats de copropriétaires, étant observé que si un seul lot de copropriété de syndicat appartient à une personne physique, l’article 18 est applicable de plein droit.

D’où la rédaction qui vous est ici proposée, mes chers collègues.

Sourires.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Lenoir, vous proposez d’appliquer différemment certaines mesures protectrices de la loi de 1965 dans le cas où les locaux ne sont pas d’habitation.

Comme je l’ai dit, l’objectif du projet de loi ALUR est d’améliorer la protection des copropriétaires de locaux d’habitation et non celle de personnes morales propriétaires de locaux qui ne sont pas des logements.

Par conséquent, tout en restant parfaitement cohérent, le Gouvernement est favorable à votre amendement.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 445, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Bécot, Doligé, Grosdidier, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux, est ainsi libellé :

Alinéa 32

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Les prestations de gestion courantes sont également définies dans le contrat de manière forfaitaire, fixées lors de l’assemblée générale et révisables une fois par an.

La parole est à M. Alain Fouché.

Debut de section - PermalienPhoto de Alain Fouché

Que l’on réglemente mieux la profession de syndic ne me contrarie pas. Dans toutes les professions, certains sont honnêtes et d’autres ne le sont pas. Les premiers ne pourront pas s’offusquer de cette réglementation.

Sur cet article, qui concerne la prestation de gestion courante, je rappelle que la France compte près de 8 millions de logements en copropriété et 12 000 cabinets de syndics, dont la rémunération varie très fortement.

L’objet de cet amendement est d’encadrer les prestations facturées par les syndics, en particulier celles de gestion courante. En effet, les syndics sont aujourd’hui en mesure d’en fixer librement les montants ce qui entraîne des coûts parfois exorbitants. Par conséquent, cet amendement vise à les fixer forfaitairement dans le contrat et à permettre de les réviser à chaque assemblée générale.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je suis d’accord avec vous, monsieur Fouché. Toutefois, l’alinéa 32 que vous entendez compléter dispose déjà que « la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. »

Par conséquent, je considère que votre amendement est satisfait et je vous demande de le retirer.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

La rémunération forfaitaire des syndics concerne précisément les prestations de gestion courante qui seront fixées dans le contrat voté à l’assemblée générale. La révision devra être fixée selon une périodicité annuelle déterminée par le contrat conformément au présent texte.

L’amendement que vous proposez est donc clairement satisfait, monsieur le sénateur. Je vous demande de le retirer ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Fouché, l'amendement n° 445 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 445 est retiré.

L'amendement n° 446, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Doligé, Grosdidier, Cléach, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 32

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« La prestation particulière « État daté » ne peut être facturée plus d’une fois pour une vente faisant apparaître plusieurs éléments de la copropriété dans le même acte de vente. Son montant est fixé forfaitairement dans le contrat de copropriété lors de l’assemblée générale et révisable une fois par an.

La parole est à M. Alain Fouché.

Debut de section - PermalienPhoto de Alain Fouché

Cet amendement vise des prestations particulières, notamment l’état daté. Il s’agit d’une prestation facturée par le syndic lors d’une vente, mais dont le montant n’est pas encadré, ni même discuté lors de l’assemblée générale.

Cet amendement tend à empêcher les facturations multiples par le syndic de plusieurs états datés lors d’une même vente. Par exemple, si un propriétaire vend deux ou trois biens immobiliers dans la même copropriété – il peut s’agir d’un appartement, d’un garage, d’une cave –, à la même date, ces biens apparaissant donc dans un même acte de vente, le syndic ne sera en mesure de percevoir qu’un seul état daté, alors que, aujourd'hui il peut en percevoir plusieurs.

Or les montants des états datés sont à la tête du client : ils peuvent aller d’une centaine d’euros à plus de 600 ou 700 euros. L’intérêt de cet amendement est donc de soumettre le montant de l’état daté aux copropriétaires lors des assemblées générales afin de l’intégrer au contrat de propriété. Sans état daté, évidemment, on ne peut pas signer chez le notaire.

Les montants facturés par les syndics peuvent s’élever à 500 euros pour un deux-pièces et 400 euros pour un parking et à beaucoup plus pour les mêmes biens situés à quarante mètres – j’ai vu un certain nombre de dossiers surprenants, mais je ne nommerai pas les syndics concernés, qui sont pourtant connus à Paris.

Le syndic envoie des documents qui font parfois cinq ou même huit pages, avec des cases à cocher. Tout cela représente des sommes considérables. Je crois qu’il faut les encadrer et qu’à chaque assemblée générale le montant de ces états datés doit être fixé. En effet, beaucoup de gens se font avoir – passez-moi l’expression, mes chers collègues – avec ces tarifs, ce qui est scandaleux.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Monsieur Fouché, je ne crois pas que ce que vous proposez soit possible. En effet, l’état daté, ce sont les charges, qui sont donc attachées à un lot. Vous dites vous-même qu’il peut s’agir d’un appartement, d’une cave, d’un parking... Tout cela est très différent. Si je comprends bien votre amendement, il s’agit de faire un état daté global. Or, étant donné la différence des lots, il est impossible de le faire, une fois par an. Il faut nécessairement procéder lot par lot.

Par conséquent, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Fouché, dans la présentation que vous avez faite de votre proposition vous avez apporté au débat deux éléments, bien que le second ne figure pas dans l’amendement lui-même.

Tout d'abord, l’état daté, effectivement, même s’il concerne plusieurs lots, ne peut être facturé qu’une seule fois. Cela nous semble problématique, étant donné que chaque état daté correspond à un lot. Il ne nous semble par conséquent pas logique d’imaginer qu’il puisse y avoir une seule facturation pour des états datés correspondant à des lots multiples.

Par ailleurs, vous avez aussi évoqué dans votre présentation le prix de l’état daté. Le plafonnement de ce dernier n’est pas prévu par votre amendement, mais je pense cependant qu’il s’agit d’une piste de réflexion utile pour régler le problème que vous avez indiqué, à savoir l’existence de facturations très élevées pour un lot qui est complémentaire du lot principal – vous avez raison d’évoquer les garages ou les parkings.

Le second point entre dans le cadre de la partie relative à la rémunération des syndics. En revanche, il me semble assez logique de conserver le principe d’une facturation par états datés.

C’est pourquoi, monsieur Fouché, je vous invite à retirer cet amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Fouché, l'amendement n° 446 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Alain Fouché

La facturation de l’état daté, madame la ministre, est parfois exagérée. Certains vendeurs négocient directement avec le syndic. Ainsi, lorsque ce dernier demande 500 ou 600 euros et que les vendeurs ne sont pas d’accord, ils font parfois baisser la facture à 300 ou 400 euros.

Certaines situations ne sont pas normales, et il me semble important qu’une attention particulière soit portée à ce genre de dossiers. Par conséquent, j’accepte de retirer mon amendement, mais à la condition que ma proposition soit retravaillée.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 446 est retiré.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 369 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 33 et 34

Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :

« Pour tenir compte de la nécessité d’actualiser ces prestations, elles font l’objet d’une révision annuelle, à l’initiative du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières crée en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

« Cette révision fera l’objet d’une concertation préalable sous l’égide de ce Conseil national au sein du Conseil national de la consommation.

« Les propositions ainsi négociées paritairement sont codifiées dans le décret prévu au premier alinéa.

« Le contrat de syndic respecte, au minimum, les obligations prévues dans un contrat type défini par décret en Conseil d’État, après consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. »

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Cet amendement vise à clarifier la rédaction actuelle de l’alinéa 25, afin que les prestations complémentaires ne soient pas figées par une liste limitative fixée par un décret ou un arrêté. À défaut, l’encadrement des prestations complémentaires entraînerait une homogénéisation des services offerts aux consommateurs et les priverait du choix d’une offre de services adaptée à leurs besoins.

Par exemple, dans le cadre des rapports locatifs régis par la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sur les locataires sont fixées limitativement par un décret depuis le 26 août 1987. Ces textes ayant entravé toute modernisation et adaptation des immeubles mis en location, la situation n’a que très peu évolué.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 373 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 34

Rédiger ainsi cet alinéa :

Le contrat de syndic respecte un contrat type dont la teneur est définie en concertation avec le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières prévu à l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Le projet de loi crée un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, qui aura vocation à être consulté sur toute question intéressant les professions régies par la loi Hoguet, dont les syndics de copropriété font partie.

Il paraîtrait incohérent que les termes du contrat type de syndic, destiné à déterminer les relations contractuelles entre un syndicat de copropriétaires et un syndic, soient fixés par le seul pouvoir réglementaire sans concertation avec les professionnels représentés au sein de ce futur Conseil national. C’est la raison pour laquelle je propose, au travers de cet amendement, que la teneur du contrat type soit fixée en concertation avec lui.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 383 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 34

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il tient lieu de décompte détaillé des honoraires tel que prévu à l’annexe 2 de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Le maintien, dans le projet de loi, de l’obligation prévue à l’annexe 2 de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 apparaît aujourd’hui inutile et redondant. Nous en proposons donc la suppression.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

S’agissant de l’amendement n° 369 rectifié, il me semble, monsieur Lenoir, que vous donnez beaucoup de pouvoir au Conseil national. En effet, ce dernier bénéficie presque d’un transfert de pouvoir réglementaire, dans la mesure où le contrat type serait défini sous son égide.

Ces dispositions ne respectent pas véritablement l’esprit de la loi, et celle-ci est plus équilibrée. Je ne suis d’ailleurs pas certain que cette revendication émane des professionnels.

La commission sollicite donc le retrait de cet amendement ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

Au travers de l’amendement n° 373 rectifié, monsieur Lenoir, vous posez un problème effectivement très important, puisque le cadre législatif auquel sont soumises les professions réglementées est différent.

L’article 9 du projet de loi prévoit que le Conseil sera consulté par les pouvoirs publics sur toute question concernant les professionnels soumis à la loi Hoguet. Il n’est donc pas tenu compte des professionnels qui appartiennent aux professions réglementées et, à ce titre, obéissent à d’autres règles.

C’est la raison pour laquelle la commission estime que cet amendement est satisfait et en demande le retrait.

Elle suggère également le retrait de l’amendement n° 383 rectifié ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

Pour terminer, je formulerai une observation. Sur la forme, il ne me semble pas souhaitable qu’une loi comporte une référence à un arrêté, puisqu’il faut respecter la hiérarchie des normes. Sur le fond, la commission ne souhaite pas que disparaisse l’obligation, pour le syndicat, de procéder à un décompte détaillé de ses honoraires. En outre, j’ai du mal à établir le lien entre ce décompte et le contrat type du syndicat.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Pour les mêmes raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable sur ces trois amendements.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l'amendement n° 373 rectifié.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Je veux juste m’assurer d’avoir bien compris vos propos, monsieur le rapporteur. Vous laissez entendre que l’amendement n° 373 rectifié serait satisfait par l’article 9 du projet de loi, aux termes duquel le contrat type de syndic sera déterminé en lien avec la profession. Est-ce bien le cas ?

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Dans ce cas, je retire cet amendement, monsieur le président.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 373 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 383 rectifié.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 374 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 36 et 37

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Il s’agit simplement de nous mettre en conformité avec la position retenue par la cour d’appel de Grenoble, confirmée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2013, dans lequel elle a considéré que la clause relative aux honoraires pour travaux incluse dans un contrat de syndic n’est ni illicite ni abusive.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 444, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Bécot, Doligé, Grosdidier, Cléach, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux, est ainsi libellé :

Alinéa 37, seconde phrase

Compléter cette phrase par les mots :

préalablement à leur exécution

La parole est à M. Alain Fouché.

Debut de section - PermalienPhoto de Alain Fouché

Les marchés de travaux dans les copropriétés sont parfois gérés de façon floue. Certains syndics confient fréquemment ces travaux à des entreprises amies avec lesquelles ils ont conclu des accords et peuvent ainsi bénéficier de commissions cachées.

L’objet de cet amendement est donc de prévoir le montant au préalable, c’est-à-dire avant le début de l’exécution des travaux, lors des assemblées générales, afin d’empêcher les abus de rémunération et de permettre aux propriétaires d’en être informés avant. Toutefois, je sais que cette mesure sera difficile à appliquer.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission est défavorable à l’amendement n° 374 rectifié, car elle ne veut pas qu’un barème s’impose de façon automatique aux copropriétaires.

En revanche, monsieur Fouché, votre proposition d’indiquer la rémunération du syndic préalablement aux travaux envisagés est pleine de bon sens, et la commission émet donc un avis favorable sur l’amendement n° 444.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Je souscris à l’argumentation de M. le rapporteur.

Pour ce qui est de l’amendement n° 374 rectifié, il nous semble que les dispositions du projet de loi sont bien plus utiles que le barème. D’une part, elles permettront d’éviter que les syndics ne soient tentés de faire voter des travaux coûteux et disproportionnés par rapport aux besoins de la copropriété ; d’autre part, elles clarifient également les règles de calcul des honoraires pour les travaux qui ne sont pas inclus dans la gestion courante. Tout l’objectif de ce chapitre est la transparence, qui pacifiera les relations entre syndics et copropriétaires.

C’est pourquoi le Gouvernement émet le même avis défavorable que la commission sur cet amendement.

Quant à l’amendement n° 444, j’émettrai un avis favorable, suivant en cela la logique de M. le rapporteur, car ces dispositions, en anticipant le prix de la rémunération, favorisent la clarification de la situation.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Marie-Noëlle Lienemann

Notre groupe votera, comme l’a demandé M. le rapporteur, en faveur de l’amendement n° 444.

Nous avons déjà soutenu des amendements de l’opposition, et je suis très heureuse de constater que, de l’autre côté de l’hémicycle, un certain nombre de collègues partagent exactement notre état d’esprit…

Debut de section - PermalienPhoto de Marie-Noëlle Lienemann

… et distinguent ceux qui font bien leur travail et ceux qui, manifestement, ont des comportements abusifs.

Cet amendement tend à apporter une contribution utile en vue de définir une profession, afin d’empêcher la généralisation des abus. C’est d’ailleurs le seul moyen pour que la confiance entre l’usager et le professionnel s’installe durablement. Je tiens donc à remercier M. Fouché de sa contribution à notre travail.

L'amendement n'est pas adopté.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 384 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 39

Remplacer les mots :

par décret en Conseil d’État

par les mots :

par l’assemblée générale

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

En l’état actuel du droit, conformément à la loi du 10 juillet 1965, c’est l’assemblée générale qui définit les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété. Or l’article 26 du projet de loi lui retire cette prérogative et prévoit que les modalités de consultation de ces pièces justificatives seront précisées par un décret en Conseil d’État.

Cette méthode risque d’uniformiser les modalités de consultation des pièces justificatives à l’ensemble des immeubles en copropriété, sans tenir compte des besoins ou des souhaits des syndicats de copropriétaires.

C’est la raison pour laquelle il nous paraît indispensable de réintroduire la fixation de ces modalités de consultation par l’assemblée générale.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission préfère que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété – ce n’est pas une affaire sans importance – soient fixées, non par l’assemblée générale, mais par un décret en Conseil d’État. En effet, le syndic participe à l’assemblée générale et y tient quelquefois une place importante.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Mesdames, messieurs les sénateurs, je partage l’avis de M. le rapporteur. Le risque est que l’on fixe des modalités de consultation très strictes, qu’il s’agisse des horaires de consultation, de la possibilité ou non de faire des photocopies et du coût même de cette consultation.

Par conséquent, il me semble bien préférable d’en rester à la situation actuelle. Je vous suggère, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Lenoir, l'amendement n° 384 rectifié est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Madame la ministre, la « situation actuelle » que vous préconisez de maintenir n’est autre que la loi du 10 juillet 1965. Or je propose moi aussi le maintien de cette législation !

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Non, je souhaite que l’on s’en tienne au texte du projet de loi.

Debut de section - PermalienPhoto de Daniel Raoul

M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Bien essayé, monsieur Lenoir !

Sourires.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 672 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Alinéa 41

Rétablir cet alinéa dans la rédaction suivante :

5° À la seconde phrase du premier alinéa de l’article 18-2, les mots : « l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires », sont remplacés par les mots : « le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives » ;

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Jacques Mirassou

Il s’agit d’un amendement de coordination rédactionnelle, découlant de celui que j’ai défendu auparavant s’agissant des archives des syndics.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 385 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 48 à 54

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Aux termes du projet de loi, il appartient au syndic de vérifier que tout candidat acquéreur d’un lot ou d’une fraction de lot ne soit pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et, s’il l’est, qu’il ne soit pas en situation d’impayé.

Toutefois, le syndic n’a pas la possibilité de vérifier ce type d’information, car il ne dispose pas de moyens d’investigation très étendus. Il lui est impossible de savoir, par exemple, si le candidat acquéreur n’est pas lié par un pacte civil de solidarité à une personne déjà copropriétaire dans l’immeuble.

C’est la raison pour laquelle nous souhaitons la suppression de cette disposition.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Monsieur Lenoir, je suis contraint d’émettre un avis fortement défavorable sur votre amendement, car cette mesure est un élément fort dans la lutte contre les marchands de sommeil. Voilà des années que je lutte contre ce fléau, contre ces individus qui prospèrent sur la misère du monde. Je serais navré que le Sénat butte sur un tel amendement !

Ce projet de loi va, je l’espère, mettre un terme à un véritable scandale. Au sein d’une copropriété, un marchand de sommeil peut jusqu’à présent acheter un, deux, trois, quatre, cinq ou douze lots – je songe, pour ce dernier chiffre, à un cas précis. Il ne paye ses charges sur aucun d’entre eux, il est endetté sur chacun d’eux : rien ne l’empêche pourtant d’en acquérir un treizième ou un quatorzième. C’est absolument honteux !

Je remercie sincèrement Mme la ministre d’avoir compris cette situation et d’avoir introduit ce dispositif dans le présent texte.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

À mon sens, il s’agit là d’une mesure capitale, qui améliorera considérablement la situation des copropriétés dégradées.

Monsieur Lenoir, je vous dis en conséquence : non, je ne peux pas accepter un tel amendement !

Sourires sur les travées du groupe CRC.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Avec cet amendement, nous commençons à aborder les dispositions relatives aux marchands de sommeil. Cette expression n’emporte aucune qualification pénale, mais elle désigne des délinquants que tout le monde connaît bien. Comme M. le rapporteur l’a souligné, ceux-ci sont, pour l’heure, en mesure de multiplier leurs méfaits.

En effet, l’achat de lots supplémentaires permet à un marchand de sommeil de détenir la majorité des tantièmes d’une copropriété et d’empêcher ce faisant de manière définitive des travaux de rénovation.

Qu’est-il demandé aux syndics via cette disposition ? De comparer la liste des copropriétaires avec celle que lui fournit le notaire. C’est un travail minimal. Il suffit de croiser les deux fichiers et d’indiquer si, oui ou non, le nom d’un futur acquéreur potentiel fourni par le notaire figure déjà parmi ceux des copropriétaires de l’immeuble considéré. C’est la seule garantie pour l’application des mesures que, je l’espère, la Haute Assemblée va adopter par la suite pour lutter contre la récidive des marchands de sommeil et contre la dégradation des immeubles.

En tant que ministre du logement, je suis au côté d’élus qui se battent pied à pied contre des marchands de sommeil qui dégradent des immeubles, voire des quartiers tout entiers, sans avoir aucun moyen de les en empêcher. Nombre d’élus locaux sont en effet placés face à une situation désespérante.

Ces délinquants mettent réellement en danger la vie d’autrui. Néanmoins, jusqu’à présent, rien ne pouvait contrer leur mauvaise foi. En la matière, l’intervention du syndic est absolument nécessaire, parce qu’il dispose de la liste des copropriétaires. Je le répète, il s’agit d’un travail minime, dont l’efficacité est très grande.

Monsieur Lenoir, je vous le dis en toute simplicité : les dispositions relatives à la lutte contre les marchands de sommeil ont été adoptées à l’unanimité de l’Assemblée nationale. L’ensemble des élus qui ont été un jour confrontés de près ou de loin à cette situation savent qu’il faut boucher toutes les failles législatives permettant leur prolifération.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Je vous demande donc de retirer votre amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Lenoir, l’amendement n° 385 rectifié est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Madame la ministre, qu’il n’y ait pas de malentendu entre nous : aucun membre de l’UMP ou de l’opposition ne souhaite évidemment voir prospérer les marchands de sommeil.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

M. Jean-Claude Lenoir. Nous n’avons fait que relever une difficulté. Toutefois, si vous affirmez qu’elle peut être facilement surmontée, je me range bien sûr à vos arguments. Le doute étant levé

Mme la ministre acquiesce.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 385 rectifié est retiré.

L'amendement n° 386 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 58

Remplacer les mots :

révocation ou de non-renouvellement du

par les mots :

changement de

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

À nos yeux, il est préférable que les contrats de syndics soient mis en concurrence le plus en amont possible, et non lorsque l’assemblée vote la révocation ou le non-renouvellement de ces instances.

Ainsi, le présent amendement tend à ce que la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic ne soit menée par le conseil syndical ou par les copropriétaires que lorsque la question du changement de syndic est portée à l’ordre du jour.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission émet un avis favorable, ce qui n’a bien sûr aucun rapport avec le retrait du précédent amendement !

Sourires.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Cet amendement tend à lever une ambiguïté de la rédaction actuelle du texte, et le Gouvernement émet donc un avis favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 387 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 67

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Cet amendement vise à supprimer l’alinéa 67 du présent article. En effet, les copropriétaires absents ne pouvant plus être représentés sans qu’un mandataire soit expressément désigné, il existe un fort risque que l’assemblée générale ne puisse adopter les résolutions exigeant la majorité des voix de tous les copropriétaires.

C’est pourquoi il convient de supprimer la désignation expresse du mandataire par son nom.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je sais trop comment se dégagent les majorités des assemblées générales ! À mon sens, cette disposition nous ferait courir un très grand risque.

J’émets donc un avis défavorable sur cet amendement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 388 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 79

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. 42-1. - Les notifications sont valablement faites par voie électronique. Les modalités sont fixées par décret. »

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

M. Jean-Claude Lenoir. Nous savons aujourd’hui que les Américains surveillent tout, les courriels, les entretiens téléphoniques et notamment les téléphones portables ! La sécurisation des échanges entre les différents acteurs d’une copropriété devient ainsi vitale dans notre pays.

Sourires.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Cet amendement tend à circonscrire, pour l’heure, l’usage de la voie électronique aux seules notifications et mises en demeure visées à l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Madame la ministre, vous me direz que cette disposition relève du domaine réglementaire. Elle fait l’objet du projet de décret relatif à la dématérialisation, proposé conjointement par vous et par Christiane Taubira, mais ce texte n’est toujours pas achevé en raison de difficultés techniques.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Ce sont les professionnels eux-mêmes qui ont demandé à pouvoir employer la communication électronique ! Du reste, chacun sait quel était l’état de l’informatique en 1967.

Ce serait une erreur que de supprimer cette disposition, qui traduit un compromis. De surcroît, elle est bien encadrée par le projet de loi, qui en assure la modernisation.

La commission émet donc un avis défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

M. Jean-Claude Lenoir. Les Américains vont tout savoir !

Sourires.

Nouveaux sourires.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Pour ma part, je m’interroge : qu’en est-il des copropriétaires qui ne sont pas rompus à la communication électronique ? Continueront-ils à recevoir les informations en question par courrier postal ?

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Tout à fait !

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

C’est ce à quoi je faisais allusion en soulignant que cette disposition était bien encadrée, monsieur Collombat.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

Merci, madame la ministre, monsieur le rapporteur. C’est tout ce que je voulais savoir.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 397 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :

Les dispositions des articles 17 à 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur rédaction antérieure à la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové restent en vigueur lorsque l’immeuble a une destination totale autre que l’habitation.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Cet amendement tend à compléter l’article 26 par un alinéa précisant que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 se limitent aux buts visés par le présent texte.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Les dispositions de cet amendement ne vont pas dans le bon sens. En effet, leur adoption conduirait à ce que les copropriétés concernées en restent au régime de 1965 et ne bénéficient pas des nouvelles dispositions.

Je ne comprends pas ce qui motive une telle proposition. Le présent texte doit permettre une importante modernisation. Certes, les copropriétés en question ne comprennent aucun lot d’habitation, mais elles doivent tout de même bénéficier des améliorations relatives aux articles 17 à 21 de la loi de 1965.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Lenoir, la loi du 10 juillet 1965 s’applique à tous les immeubles en copropriété, quel que soit leur usage – bâtiments d’habitation, locaux professionnels ou mixtes.

Le Gouvernement a émis un avis favorable sur des amendements tendant à exonérer la gestion des immeubles de bureaux ou de commerce de dispositions qui ne leur étaient manifestement pas adaptées. Toutefois, cela ne signifie pas qu’ils doivent être mis à l’écart de toutes les dispositions de la loi de 1965. Pour le coup, votre proposition me semble beaucoup trop large.

En conséquence, le Gouvernement demande le retrait de cet amendement. À défaut, il émettra un avis défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Lenoir, l'amendement n° 397 rectifié est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 397 rectifié est retiré.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l'article.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, vous l’avez noté, je me suis efforcé de présenter le plus succinctement possible les très nombreux amendements que j’ai eu l’honneur de défendre au nom du groupe auquel j’appartiens.

Nous sommes jeudi soir, il est vingt-trois heures quarante et nous souhaitons tous que nos débats adoptent un rythme un peu plus soutenu.

Je n’ai aucune leçon à donner et n’exerce aucune autorité sur qui que ce soit dans cet hémicycle, mais peut-être pourrions-nous, collectivement et individuellement, hâter le pas pour parvenir le plus vite possible aux articles relatifs à l’urbanisme ?

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. M. Lenoir prend soin de faire cette recommandation après avoir parlé !

Souriressur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

En effet, ces dispositions intéressent un très grand nombre de parlementaires, qui attendent de savoir à quel moment ils pourront rejoindre l’hémicycle, certains se trouvant actuellement en province. Il serait bon que nous puissions examiner les articles en question au plus tard demain, en début d’après-midi.

Mes chers collègues, je lance cet appel à chacune et à chacun d’entre vous.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Monsieur le rapporteur, vous aurez noté que, pour ma part, je n’ai pas traîné. En dépit du grand nombre de mes amendements, j’ai été très rapide !

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

M. Claude Dilain, rapporteur. Cela m’a peut-être échappé…

Souriressur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.

Debut de section - PermalienPhoto de Jean-Claude Lenoir

Quoi qu’il en soit, c’est bien entendu une résolution que je prends, et à laquelle, j’en suis persuadé, chacun d’entre nous souscrit.

Je le répète, il serait bon que nous abordions les questions relevant du champ de l’urbanisme au plus tard demain après-midi.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Lenoir, je vous signale que nous travaillons d’ores et déjà à un très bon rythme, même s’il est sans doute possible de l’améliorer encore.

Je mets aux voix l'article 26, modifié.

L'article 26 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 781, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 26

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 17-1-1 ainsi rédigé :

« Art. 17-1-1. - Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros :

« 1° L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1. La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée dans les mêmes conditions ;

« 2° L’assemblée générale peut décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.

« Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;

« 3° En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité de ses occupants. »

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il est difficile de légiférer sur les copropriétés, compte tenu de leur diversité. Certaines sont très grandes, d’autres très petites. Si elles présentent quelques problèmes communs, toutes ne sont pas toujours confrontées aux mêmes difficultés.

À ce titre, cet amendement a pour objet les copropriétés de moins de dix lots et dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 euros. Il s’agit de faciliter l’accès de ces toutes petites structures au régime du syndicat coopératif via la suppression de l’obligation de constituer un conseil syndical. On se le figure bien, une telle instance n’est peut-être pas aussi nécessaire dans ce cas que dans les autres.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 26.

L'amendement n° 33 rectifié, présenté par M. Vairetto, est ainsi libellé :

Après l'article 26

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – La dernière phrase du premier alinéa de l’article 19 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complétée par les mots : «, un même mandataire ne pouvant détenir un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de l’assemblée des propriétaires. » ;

II.– Les deux derniers alinéas de l’article L. 322-9-1 du code de l’urbanisme sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. »

La parole est à M. André Vairetto.

Debut de section - PermalienPhoto de André Vairetto

Cet amendement tend à répondre aux difficultés auxquelles se heurtent les associations syndicales de copropriétaires lorsque le quorum n’est pas atteint lors des assemblées générales.

En effet, le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose, dans son article 19, que l’assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres.

L’introduction de ces dispositions en 2006 a rendu difficile le fonctionnement de certaines associations avec des délégués élus représentant une part importante des membres, notamment avec des délégués élus en assemblée générale dans chaque copropriété.

Cet amendement vise à autoriser les copropriétaires, dans chaque copropriété, à charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété dûment mandaté à les représenter auprès de l’assemblée des propriétaires de l’association. Il s’agit ainsi de faciliter le fonctionnement des associations syndicales libres de copropriétaires.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission souhaite entendre l’avis du Gouvernement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur le sénateur, je ne vous donnerai pas lecture exhaustive du raisonnement juridique du Gouvernement.

Par cet amendement, vous permettez, notamment, d’élargir de façon intéressante les possibilités de représentation des propriétaires et des copropriétaires au sein d’une association foncière urbaine. Vous introduisez également une disposition qui, sans apporter de garantie juridique supplémentaire, ne présente pas non plus de difficulté particulière.

J’émets donc un avis de sagesse favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 26.

(Supprimé)

Section 4

Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles

L'amendement n° 437, présenté par MM. Revet, Bizet, Pierre, Bécot, Beaumont et Hérisson, est ainsi libellé :

Avant l'article 27

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Lorsque dans le cadre d'une succession, le notaire doit procéder à des recherches généalogiques nécessitant un laps de temps très long, il peut, pour le compte des copropriétaires et sans attendre l'aval de ceux-ci, mettre en location précaire le ou les immeubles, objets de la succession. Il doit, avec tout ou partie du produit de la location, assurer les travaux d'entretien relevant de la responsabilité du propriétaire.

Cet amendement n'est pas soutenu.

I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1°A

« Art. 9-1. – Chaque copropriétaire s’assure contre les risques dont il doit répondre en sa qualité soit de bailleur soit d’occupant. Il remet chaque année au syndic une attestation de l’assureur ou de son représentant. » ;

1° Au deuxième alinéa de l’article 10, après le mot : « communes », sont insérés les mots : « et de verser au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, » ;

2° L’article 14-2 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) Au premier alinéa, le mot : « sera » est remplacé par le mot : « est » ;

c) Il est ajouté un II ainsi rédigé :

« II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de 10 lots ou plus soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de prévoyance à l’issue de la période de dix ans définie à l’article 1792-4-1 du code civil pour faire face aux dépenses résultant :

« 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

« 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

« Ce fonds de prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

« L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2°.

« Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement de ces travaux.

« Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

« Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la durée de validité du diagnostic.

« Les sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » ;

3° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Après le mot : « constituer », la fin du sixième alinéa est ainsi rédigée : « le fonds de prévoyance prévu au II de l’article 14-2 de la présente loi lorsque l’immeuble est à destination partielle ou totale d’habitation et soumis à la présente loi et comporte moins de 10 lots. Cette décision de création ainsi que le montant de la cotisation au fonds de prévoyance sont approuvés à la majorité mentionnée à l’article 25 ; »

b) Le huitième alinéa est ainsi rédigé :

« – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de prévoyance prévu au II de l’article 14-2 lorsque le syndicat est tenu ou a décidé de constituer ce fonds. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; »

4° L’article 19-1 est ainsi rédigé :

« Art. 19 -1. – Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » ;

5° Après le deuxième alinéa de l’article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de prévoyance prévu à l’article 14-2. » ;

6° Après le deuxième alinéa de l’article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation comporte des travaux d’économie d’énergie. » ;

7° L’article 24-5 est ainsi modifié :

a) Après le mot : « équipé », sont insérés les mots : « de stationnements sécurisés pour les vélos ou » ;

b) Après la dernière occurrence du mot : « permettant », sont insérés les mots : « le stationnement sécurisé des vélos ou ».

II. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Le livre VII, tel qu’il résulte des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété par un titre III ainsi rédigé :

« TITRE III

« ENTRETIEN, CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

« Chapitre unique

« Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété

« Art. L. 731 -1. – Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

« La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Ce diagnostic technique global comporte :

« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

« 2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

« 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

« 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

« Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

« Art. L. 731 -2. – I. – Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.

« II. – Au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté.

« Art. L. 731 -3. – Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L. 731-2, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, selon des modalités précisées par décret.

« Art. L. 731 -4. – Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1.

« Art. L. 731 -5. – §(Non modifié) I. – Dans le cadre des procédures prévues à l’article L. 1331-26 du code de la santé publique et aux articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code, l’autorité administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu à l’article L. 731-1.

« II. – À défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » ;

2° L’article L. 111-6-2 est abrogé.

III. – §(Non modifié) Les I et II sont applicables à compter du 1er janvier 2017.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 782, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 3

I. - Première phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.

II. - Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il s’agit d’un amendement de précision rédactionnelle visant l’obligation d’assurance des copropriétaires.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 101 rectifié, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 4

Remplacer le mot :

mentionné

par les mots :

ou au fonds de provision pour travaux mentionnés

II. - Après l’alinéa 17

Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

d) Il est ajouté un III ainsi rédigé :

« III. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de moins de dix lots, soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de provision pour travaux dans les conditions prévues au II.

« Par dérogation aux dispositions prévues au II, le montant de la cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires ne peut être inférieur à 3 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

« Lorsque le solde du fonds de provision pour travaux atteint un plafond fixé par décret en Conseil d’État, le versement des cotisations est interrompu. Il ne reprend que si le solde diminue en raison de l’utilisation du fonds. » ;

III. - Alinéa 19

Rédiger ainsi cet alinéa :

a) Le sixième alinéa est supprimé.

IV. - Alinéa 21, première phrase

Après le mot :

prévoyance

rédiger ainsi la fin de cette phrase :

ou au fonds de provision pour travaux prévus à l’article 14-2.

V. - Alinéa 23

Remplacer le mot :

mentionné

par les mots :

ou au fonds de provision pour travaux mentionnés

VI. - Alinéa 25

Remplacer le mot :

prévu

par les mots :

ou du fonds de provision pour travaux prévus

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

Par cet amendement, nous proposons de créer dans cet article un II autonome tendant à instituer un fonds de provision pour travaux à destination des petites copropriétés, dont nous avons dit à quel point elles pouvaient être dégradées dans certains secteurs. Ce fonds doit être abondé par des taux de cotisations plus faibles que dans le régime général.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission remercie M. le rapporteur pour avis d’avoir rectifié cet amendement, qui tend à créer un régime spécifique de fonds de prévoyance pour les petites copropriétés. Bien que le dispositif proposé soit susceptible de présenter une fragilité juridique, la commission lui a donné un avis favorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

L’avis du Gouvernement est favorable sur le fond de cet amendement, mais réservé sur sa forme, du fait de l’éventuelle vulnérabilité juridique de ce dispositif.

Je m’en remets donc à la sagesse de cette assemblée.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 389 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 15, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Debut de section - PermalienPhoto de Élisabeth Lamure

Le projet de loi crée un fonds de prévoyance obligatoire dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de cinquante lots ou plus, à l’issue de la période de dix ans suivant la réception de l’immeuble, de manière à faire face aux dépenses résultant notamment de travaux.

Or imposer aux copropriétaires de ces immeubles un fonds de prévoyance dont le montant ne peut être inférieur à 5 % revient à créer des charges supplémentaires importantes, dont certains auront des difficultés à s’acquitter.

Ainsi, mieux vaudrait laisser à l’assemblée générale, dès lors que le projet de texte rend obligatoire la constitution de ce fonds, le choix de décider de son montant.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Madame Lamure, il ne s’agit pas de charges supplémentaires, mais simplement d’une provision pour des travaux qui seront nécessaires. Soyons clairs : un toit, des ascenseurs, des peintures subissent l’usure. Il ne faut pas dénaturer le fonds de prévoyance.

Ensuite, précisément, permettre à une assemblée générale de décider d’abonder un fonds de prévoyance à 0, 1 % reviendrait à le priver de sens. Le seuil de 5 % ou plus m’apparaît tout de même loin d’être excessif.

J’émets donc un avis défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 780, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 21

I. - Première phrase

Remplacer les mots :

qu'il choisit

par les mots :

qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné à l'alinéa précédent

II. - Deuxième phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Afin de ne pas compliquer excessivement la vie des syndics avec l’obligation de mettre en place des comptes séparés, cet amendement tend, lorsqu’existe un fonds de prévoyance, à faire en sorte que son compte et son compte courant se trouvent dans la même banque.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 390 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 21, troisième phrase

Supprimer les mots :

ni d’une compensation avec tout autre compte

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Debut de section - PermalienPhoto de Élisabeth Lamure

Le projet de texte tend à prévoir l’ouverture de deux comptes séparés distincts, l’un destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, l’autre sur lequel seront versées les cotisations au fonds de prévoyance.

Or les copropriétaires établissent généralement un seul chèque pour le paiement de l’ensemble de leurs charges. Par souci de simplification, mieux vaudrait donc ne pas interdire une compensation entre ces deux comptes.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

En dehors du fonds de prévoyance, j’ai trop souvent vu des provisions pour travaux être utilisées pour payer les assurances ou le salaire du gardien. Je ne souhaite donc pas offrir la possibilité de cette compensation.

J’émets un avis défavorable sur cet amendement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 250 rectifié quater, présenté par MM. Savin, Milon et Lefèvre, Mmes Sittler, Primas et Lamure et M. Pinton, est ainsi libellé :

Alinéa 21

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il est possible pour le syndic d’effectuer des virements entre le compte de prévoyance et le compte bancaire des syndicats des copropriétaires après l’accord d’un vote lors de l’assemblée générale.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Debut de section - PermalienPhoto de Élisabeth Lamure

Cet amendement vise à donner au syndic la possibilité d’effectuer des virements entre le compte de prévoyance et le compte bancaire des syndicats de copropriétaires, après l’accord, donné par un vote, de l’assemblée générale.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Défavorable, pour les mêmes raisons que pour l’amendement précédent.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Même avis défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je mets aux voix l'amendement n° 250 rectifié quater.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 466 rectifié bis, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéas 37 et 38

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Art. L. 731-1. – Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer tous les dix ans lors d'une assemblée générale sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 27, modifié.

L'article 27 est adopté.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :

1° L’article 9 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, les références : « e, g, h, i et n » sont remplacées par les références : « a et b du II de l’article 24, des f, g et o » et la référence : «, du d de l’article 26 » est supprimée ;

b) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. » ;

c) Au dernier alinéa, les références : « e, g, h et i » sont remplacées par les références : « a et b du II de l’article 24, des f, g et o » et la référence : «, par le d de l’article 26 » est supprimée ;

2° L’article 10-1 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, après les mots : « à compter de la mise en demeure, », sont insérés les mots : « les honoraires d’avocat, » ;

b) À la fin du c, les mots : « en application du g de l’article 25 » sont remplacés par les mots : « notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 » ;

3° L’article 24 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) Les deuxième et troisième alinéas sont supprimés ;

c) Après le troisième alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé :

« II. – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

« a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

« b ) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

« c ) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux prescrits en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

« d ) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

« e ) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

« f ) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

« g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation. » ;

d) Au début du dernier alinéa, est ajoutée la mention : « III. – » ;

4° L’article 25 est ainsi modifié :

a) Le e est abrogé ;

b) Le f devient le e ;

c) Le g devientle f et est ainsi modifié :

– la dernière phrase du premier alinéa est supprimée ;

– à la fin du second alinéa, la référence : « g » est remplacée par la référence : « f » ;

d)

Suppression maintenue

e) Le h est abrogé ;

f) Le i devient le g ;

g) Le j devient le h ;

h) Le k devient le i ;

i) Le l devient le j ;

j) Le m devient le k ;

k) Le n est abrogé ;

l) Le o devient le l ;

m) Le p devient le m ;

n) Après le m, sont rétablis des n et o ainsi rédigés :

« n ) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

« o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;

5° L’article 25-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25 » ;

6° L’article 26 est ainsi modifié :

a) Les c et d sont abrogés ;

b) Au e, qui devient le c, la dernière phrase est supprimée ;

c) Le f devient le d ;

d) Le dernier alinéa est supprimé ;

bis (nouveau) Après le deuxième alinéa de l’article 26-7, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le cautionnement solidaire prévu aux deux premiers alinéas est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions sont alors obligatoirement communiquées à l’organisme prêteur par le syndic. » ;

7° L’article 28 est ainsi modifié :

a) Après le deuxième alinéa du II, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :

« La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

« 1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application du 3° de l’article 1251 du code civil ;

« 2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division. » ;

b) Au début du troisième alinéa du II, est ajoutée la mention : « III. – » ;

c) Il est ajouté un IV ainsi rédigé :

« IV. – Après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’État dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonome. Si le représentant de l’État dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable.

« La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

« En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.

« Par dérogation au troisième alinéa de l’article 29 de la présente loi, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci. » ;

8° Au premier alinéa de l’article 30, le mot : « double » est supprimé et la référence : « 26 » est remplacée par la référence : « 25 ».

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 243, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 8

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » ;

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Debut de section - PermalienPhoto de Mireille Schurch

L’étude réalisée en 2013 par l’UFC-Que choisir sur les cinq grands réseaux nationaux de syndics montre que les frais privatifs perçus par les syndics dans le cadre des impayés de charges ou des mutations de lots sont parfois prohibitifs et sans rapport avec le service rendu.

Ainsi, une mise en demeure par simple lettre recommandée avec accusé de réception peut être facturée 60 euros, alors qu’entre 400 euros et 540 euros peuvent être demandés pour un état daté.

C’est pourquoi, mes chers collègues, nous vous proposons d’adopter cet amendement, qui tend à plafonner les frais privatifs.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission a émis un avis défavorable sur cet amendement, mais je souhaite entendre l’avis du Gouvernement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

La position du Gouvernement a évolué, notamment après la présentation de l’amendement qu’a défendu tout à l'heure M. Fouché.

Nous avons favorisé la transparence, afin que les copropriétaires puissent effectuer une véritable comparaison des tarifs et des prestations entre les syndics. Néanmoins, dans un certain nombre de situations, en particulier concernant les états datés, le candidat acquéreur est captif, puisqu’il doit demander ce document au syndic, sans avoir la possibilité de choisir lequel.

Aussi, la disposition que vient de présenter Mme Schurch ne nous paraît pas inutile. Le Gouvernement s'en remet à la sagesse de la Haute Assemblée.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

La parole est à M. Alain Fouché, pour explication de vote.

Debut de section - PermalienPhoto de Alain Fouché

Cet amendement me paraît tout à fait intéressant, et je le voterai. Il tend en effet à plafonner le prix de l’état daté, mais aussi du recouvrement des créances. Ses dispositions se situent dans la continuité de celles de l’amendement que j’ai déposé tout à l'heure. Nous visons le même objectif : contrôler ces procédures et éviter les prix et les charges exagérés.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 718, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° À la première phrase de l'article 18-1, après les mots : « de chacune des catégories de charges », sont insérés les mots : « intégrant un décompte spécifique, le cas échéant, du détail des dépenses d’énergie et d'entretien du chauffage collectif et de la production d'eau chaude sanitaire » ;

La parole est à M. Joël Labbé.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Plus de cinq millions de logements en France sont chauffés par un système de chauffage collectif dont le coût augmente fortement, compte tenu de l’évolution du prix de l'énergie, sans toutefois atteindre le rythme de croissance de celui du chauffage individuel.

Lors de la réception de leurs charges de copropriété, très nombreux sont les propriétaires occupants qui rencontrent des difficultés d'accès à l'information concernant le coût de ce chauffage collectif. Pourtant, le préalable minimal à toute action efficace en matière de maîtrise de l'énergie consiste à connaître sa consommation.

L’amendement n° 718 vise à poser le principe d'un décompte détaillé des dépenses liées à la consommation et à l'entretien du chauffage collectif, au sein de la liste des charges de copropriété.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 719, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...° À la première phrase de l'article 18-1, après les mots : « copropriété, notamment », sont insérés les mots : « le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, » ;

La parole est à M. Joël Labbé.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Il s'agit d’un amendement de repli, qui vise à instaurer une obligation plus souple : transmettre aux propriétaires occupants un dossier explicatif sur le mode de calcul des charges de chauffage, dans le cadre du décompte annuel des charges.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Les dispositions de ces deux amendements font écho à celles des amendements que nous avons discutés au sujet de la loi de 1989. L’avis de la commission sera donc identique. Je suis défavorable à l’amendement n° 718 et favorable à l’amendement n° 719.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Même avis sur chacun de ces amendements.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Dans ces conditions, je retire l’amendement n° 718, monsieur le président !

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L’amendement n° 718 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 719.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 704 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 17

Rédiger ainsi cet alinéa :

« c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en application de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, sous réserve de l’application de l’article 24-8. L’accord du syndicat des copropriétaires est nécessaire pour assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux de restauration immobilière portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires. Les dispositions de l’article 9 sont applicables aux travaux portant sur les parties privatives lorsque ceux-ci sont nécessaires à la bonne fin des travaux de restauration immobilière effectués sur les parties communes. ;

II. – Après l’alinéa 22

Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

…° Après l’article 24-6, il est inséré un article 24-8 ainsi rédigé :

« Art. 24 -8. – Lorsque des travaux de restauration immobilière ont été notifiés au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à chacun des copropriétaires en application de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, à l’issue du délai mentionné au deuxième alinéa du même article, l’assemblée générale prend acte des engagements pris par les copropriétaires. En l’absence d’engagement de la totalité des copropriétaires à réaliser les travaux notifiés, elle ne peut voter les modalités de réalisation des travaux en application du c) du II de l’article 24 qu’avec l’accord de l’autorité expropriante.

« Les créances du syndicat des copropriétaires résultant de la réalisation des travaux portant sur les parties communes et, le cas échéant, sur les parties privatives, en application du c) du II de l’article 24, sont garanties par le privilège immobilier spécial de l’article 19-1.

« Lorsqu’un lot de copropriété, compris dans une opération de restauration immobilière engagée en application des articles L. 313-4 et suivants du code de l’urbanisme, fait l’objet d’une mutation, les obligations et engagements l’affectant sont transmis au cessionnaire, notamment les obligations financières vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. À défaut de cette mention dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le délai de deux ans. » ;

La parole est à M. Pierre Jarlier.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre Jarlier

Premièrement, cet amendement tend à apporter une précision rédactionnelle importante : le texte de la commission évoque les travaux prescrits en application de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme. Or le terme « prescrits » n’est pas adapté.

La procédure de restauration immobilière se décompose en deux parties : d’une part, la déclaration d’utilité publique, qui a pour effet de rendre obligatoires les travaux de restauration ; d’autre part, un programme plus détaillé, notifié aux copropriétaires dans le cadre de l’enquête parcellaire.

Ce sont ces travaux dont les modalités d’application doivent être notifiées, et non prescrites. L’utilisation de ce dernier mot crée une ambiguïté génératrice de confusion entre le dossier de déclaration d’utilité publique et celui de l’enquête parcellaire.

Deuxièmement, par cet amendement, il est accordé, dans le cas d’une absence d’unanimité des copropriétaires pour réaliser les travaux qui leur sont notifiés, un droit de véto à l’autorité expropriante, dans le cadre du vote par l’assemblée générale des copropriétaires sur les modalités des travaux.

Le texte de la commission propose un vote à la majorité pour décider des modalités de réalisation des travaux. Cette nouvelle règle facilitera l’engagement de la restauration immobilière. C’est une bonne chose.

Toutefois, dans le cas où un ou plusieurs copropriétaires n’accepteraient pas de réaliser les travaux qui leur ont été notifiés et seraient donc expropriés au bénéfice de la commune, par exemple, il est important de prévoir un accord de l’autorité expropriante sur les modalités de ces travaux, puisque celle-ci se substituera ensuite aux copropriétaires défaillants.

Troisièmement, cet amendement vise à assurer la garantie du financement des opérations.

Quatrièmement, et enfin, il tend à faire en sorte que les obligations de chacun des copropriétaires soient transférées aux acquéreurs en cas de cession.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission souhaiterait entendre l’avis du Gouvernement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Jarlier, je comprends l’objet de cet amendement, qui vise à faciliter la procédure en opération de restauration immobilière, ou ORI.

Cette disposition présente cependant plusieurs aspects problématiques, notamment s’agissant de l’autorité expropriante qui pourrait permettre au syndicat de voter des travaux sur parties communes dès lors que tous les copropriétaires ne sont pas favorables aux travaux notifiés par l’ORI. Il vaut mieux que le syndicat attende que le copropriétaire soit exproprié. En cas de travaux urgents à réaliser, mieux vaut utiliser les procédures de police spéciales.

Lorsqu’un bien concerné par une ORI est cédé, il me paraît important que l’acheteur sache que l’immeuble fait l’objet d’une notification de travaux et que, le cas échéant, le copropriétaire-vendeur s’est engagé à les réaliser.

Voilà pourquoi ces informations ont vocation à figurer dans les documents prévus à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’article 25 du projet de loi.

Il s'agit là de deux raisons de fond solides, monsieur Jarlier, et nous avons bien étudié votre amendement. Si vous souhaitez un complément d’explication avant la deuxième lecture, le Gouvernement se tient à votre disposition.

En attendant, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Jarlier, l'amendement n° 704 rectifié est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 704 rectifié est retiré.

L'amendement n° 715, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

I. - Après l'alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« ...) Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre réalisés pour les parties communes ;

II. - Alinéa 26

Remplacer le mot :

modifié

par le mot :

rédigé

III. - Alinéa 27

Rédiger ainsi cet alinéa :

« f) À moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation de ces travaux d'intérêt collectif, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent f ;

IV. - Alinéa 28

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Joël Labbé.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Suivant les décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent selon trois niveaux de majorité : simple, absolue ou double.

Actuellement, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, qui peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité absolue.

Pour ce type de travaux, nous prévoyons au travers de cet amendement que les conditions de majorité soient assouplies et relèvent de la majorité simple, c'est-à-dire de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.

La rénovation énergétique des bâtiments est un immense chantier sur lequel le Gouvernement s’est engagé et qui constitue un levier essentiel pour lutter contre la précarité énergétique, pour préserver le pouvoir d’achat des Français et pour réaliser des économies d’énergie massives, élément essentiel à la réussite de la transition énergétique.

La disposition proposée ici va dans cette direction, puisqu’elle tend à faciliter la prise de décision pour les travaux de rénovation énergétique.

M. Jean Desessard applaudit.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La règle actuelle est que la majorité prévue à l’article 24 ne s’applique qu’aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Même si les travaux que vous citez sont importants, monsieur Labbé, je n’ai pas le sentiment qu’ils entrent dans ce cas de figure.

Par ailleurs, je ne souhaite pas que nous entrions dans des dérogations de majorité. Certes, il est tout à fait louable de vouloir favoriser les travaux d’économie d’énergie. Toutefois, si l’on emprunte cette voie, des jurisprudences se développeront et la majorité prévue à l’article 25 diminuera comme peau de chagrin. Elle a d’ailleurs déjà été réduite par rapport au texte initial de la loi de 1965 en ce qui concerne un certain nombre de travaux.

Pour toutes ces raisons, la commission demande le retrait de cet amendement.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Monsieur Labbé, nous avons déjà eu cette discussion en commission. À cette occasion, je vous avais répondu, comme je le ferai encore ce soir, que le projet de loi a modifié en profondeur les règles de vote dans les copropriétés.

J’en profite d’ailleurs pour saluer la collaboration extrêmement productive de la Chancellerie, qui nous a beaucoup aidés dans notre travail. Il existait une attente réelle depuis de très nombreuses années en matière de changement des règles de vote dans les copropriétés. Diverses tentatives avaient achoppé sur l’impossibilité de travailler en commun avec la Chancellerie. Ma collègue Christiane Taubira, son cabinet et la Chancellerie ont œuvré ici avec une grande efficacité.

Il ne nous semble pas nécessaire d’aller plus loin, notamment de manière spécifique, au risque de déséquilibrer l’ensemble du dispositif que nous avons voulu faire progresser, mais qui doit rester stable.

Je précise que j’approuve l’objectif qui sous-tend cette disposition, c'est-à-dire la réalisation de travaux de rénovation, en particulier thermiques. La campagne de communication très grand public sur la rénovation thermique a commencé. Elle concerne à la fois les bâtiments individuels et les copropriétés ; les travaux seront facilités par les nouvelles règles de vote en copropriété.

Je demande donc le retrait de cet amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Labbé, l'amendement n° 715 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Cette fois, exceptionnellement et malgré les deux avis défavorables, je maintiens cet amendement, monsieur le président.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 131 rectifié, présenté par Mme Primas, MM. G. Larcher et Gournac, Mme Duchêne et MM. Savin et Bernard-Reymond, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« ...) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux d’une aire ou d’un local destiné au stationnement des cycles, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 779, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 22

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...° Au second alinéa de l'article 24-1, la référence : « j » est remplacée par la référence : « h » et après le mot : « alinéa », il est insérée la référence : « du I ».

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il s’agit d’un amendement de coordination, dans le cadre de la réécriture de la loi de 1965.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 785, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

...- Au 4° du 3 du I de l'article 244 quater U du code général des impôts, la référence : « g » est remplacée par la référence : « f ».

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

L'amendement est adopté.

L'article 28 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 705 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau, est ainsi libellé :

Après l’article 28

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 24-... ainsi rédigé :

« Art. 24-... - Sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble en application du c) du II de l’article 24, le syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à une association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L 322-2 du code de l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes de l’immeuble jusqu’à leur réception définitive. »

La parole est à M. Pierre Jarlier.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre Jarlier

Dans les cas où le syndicat des copropriétaires n’assure pas la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties privatives, la maîtrise d’ouvrage de l’ensemble des travaux portant à la fois sur les parties communes et les parties privatives des immeubles peut être assurée par une association foncière urbaine de restauration immobilière, dont c’est la vocation, en application du 5° de l’article L. 322-2 du code de l’urbanisme.

Afin d’éviter les chevauchements de procédures et les risques contentieux afférents, il est proposé que, lorsque le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires a créé ou a adhéré à une association foncière urbaine, une AFU, celle-ci assure tous les travaux, sans compétence concurrente du syndicat sur les parties communes.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Je remercie M. Jarlier de s’intéresser de façon si brillante aux AFU, car il s’agit d’un sujet extrêmement complexe.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre-Yves Collombat

M. Pierre-Yves Collombat. Il faut être très AFU-té !

Sourires.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Votre finesse d’approche de la question des AFU, un sujet éminemment complexe, vous honore, monsieur Jarlier. Beaucoup, y compris la ministre que je suis, marquent un temps d’arrêt devant l’obstacle !

Le Gouvernement est favorable à cet amendement, même si la navette pourra être l’occasion d’un toilettage opportun de ses dispositions, notamment en ce qui concerne le consentement des copropriétaires à l’ensemble des travaux.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 28.

L'amendement n° 477, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Après l’article 28

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, les mots : « à l’unanimité de ses membres » sont remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l’article 26 » ;

2° Au deuxième alinéa, le mot : «, outre » et les mots : «, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont supprimés ;

3° À la seconde phrase du troisième alinéa, les mots « l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont supprimés ;

4° Le quatrième alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

« Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues à l’alinéa précédent. »

La parole est à M. Joël Labbé.

Debut de section - PermalienPhoto de Joël Labbé

Cet amendement a pour objet de faciliter l’exercice du droit de surélévation d’un bâtiment par le syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, ainsi que la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, en supprimant le droit de veto des habitants de l’étage supérieur.

Il s’agit donc d’un outil supplémentaire pour répondre à la pénurie foncière tout en permettant, notamment, de procurer au syndicat un financement exceptionnel, nécessaire pour la réalisation de travaux de requalification énergétique.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il s’agit d’un amendement courageux, puisqu’il vise à supprimer le droit de veto, remplacé par un droit de priorité sur les appartements construits. La commission y est favorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Il s’agit d’un bon amendement, dont l’adoption permettrait la densification et dégagerait des moyens pour améliorer la copropriété.

Le Gouvernement émet un avis favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 28.

(Non modifié)

L’article L. 321-5 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Concernant les logements loués dans un bail à ferme, les rapports entre le bailleur et les locataires du logement pendant la durée de la convention sont régis par le titre Ier du livre IV du code rural et de la pêche maritime et par le présent chapitre, dans la mesure où il déroge à la législation en vigueur. » –

Adopté.

Chapitre II

Redresser efficacement les copropriétés dégradées

Section 1

Améliorer la procédure du mandataire ad hoc

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° L’article 29-1 A est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ;

b) Le même alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %. » ;

c) Le deuxième alinéa est remplacé six alinéas ainsi rédigés :

« En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :

« 1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;

« 2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

« 3° Le représentant de l’État dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;

« 4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;

« 5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. » ;

d) Le troisième alinéa est supprimé ;

e) Au quatrième alinéa, les mots : « visés aux trois alinéas précédents » sont remplacés par les références : « mentionnés aux 1° et 2° » et les mots : «, le cas échéant, » sont supprimés ;

2° L’article 29-1 B est ainsi modifié :

a) Aux premier et troisième alinéas, deux fois, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ;

b) Le premier alinéa est complété par les mots et une phrase ainsi rédigée : « et la rémunération. Les modalités d’intervention des mandataires ad hoc sont fixées par décret. » ;

c) Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :

« Le juge précise et motive spécialement dans son ordonnance l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux. » ;

d) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Lorsqu’il constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1. » ;

e) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’ordonnance du juge au syndic. Le mandataire ad hoc peut saisir le juge des difficultés dans l’exercice de sa mission. Pour l’accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc peut obtenir de l’autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police engagées à l’encontre du syndicat. » ;

f) À l’avant-dernier alinéa, les mots : « le cas échéant » sont supprimés ;

g) Le dernier alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Si la prochaine assemblée générale n’intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale spécialement à cet effet. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures d’urgence, ce délai est ramené à trois mois. » ;

h) Sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :

« Le procès-verbal de l’assemblée générale statuant sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire est notifié par le syndic aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc. En l’absence de notification dans le délai de six mois prévu au sixième alinéa, le mandataire ad hoc ou les parties à l’origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins :

« 1° D’obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l’assemblée générale ;

« 2° De désignation d’un administrateur provisoire, si les auteurs de la saisine sont habilités à le faire par l’article 29-1. » ;

3° Après l’article 29-1 B, il est inséré un article 29-1 C ainsi rédigé :

« Art. 29 -1 C. – I. – Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc prévues à l’article 29-1 A, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce.

« II. – Le juge peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

« III. – Les mandataires ad hoc désignés en application du II du présent article ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

« 1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un de ses créanciers, au sens des II et III de l’article L. 233-16 du code de commerce ;

« 2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

« 3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

« 4° Être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce.

« IV. – Les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l’issue de leur mission. »

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 468 rectifié, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéas 4 et 5

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 102, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 33

Après la référence :

II. -

insérer les mots :

Toutefois, à titre exceptionnel,

et après le mot :

désigner

insérer les mots :

, par décision spécialement motivée,

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

L'amendement est adopté.

L'article 29 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Section 2

Réformer la procédure d’administration provisoire et mettre en place de nouveaux outils à disposition de l’administrateur provisoire

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :

1° L’article 29-1 est ainsi modifié :

a) Aux première et seconde phrases du premier alinéa, aux première et avant-dernière phrases du deuxième alinéa et à la dernière phrase du dernier alinéa, les mots : « président du tribunal de grande instance » sont remplacés par le mot : « juge » ;

b) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

c) À la fin de la seconde phrase du premier alinéa, les mots : « procureur de la République » sont remplacés par les mots : « maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou par le représentant de l’État dans le département ou par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc » ;

d) À la dernière phrase du troisième alinéa, après la seconde occurrence du mot « provisoire », sont insérés les mots : « même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic » et, après le mot : « département », sont insérés les mots : « du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, » ;

e) Sont ajoutés des II et III ainsi rédigés :

« II. – Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.

« III. – Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce.

« Le juge peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

« Si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

« 1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article L. 233-16 du code de commerce ;

« 2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

« 3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

« 4°

« Ils sont tenus d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires. » ;

2° Les articles 29-2 à 29-6 sont ainsi rédigés :

« Art. 29 -2. – §(Non modifié) Une copie de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire ainsi que les rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires.

« Une copie de l’ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal de grande instance au procureur de la République, au représentant de l’État dans le département, au maire de la commune et au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble concerné. À leur demande, les rapports établis par l’administrateur provisoire leur sont communiqués par le greffe du tribunal de grande instance.

« Art. 29 -3. – §(Non modifié) I. – L’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

« Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :

« 1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

« 2° La résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

« Elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.

« L’ordonnance de désignation emporte également suspension des dispositions contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.

« II. – Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, proroger la suspension prévue au I jusqu’à trente mois.

« III. – Le juge, statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur provisoire, prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de l’exécution du contrat.

« IV. – Les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues au présent article sont poursuivies à l’encontre du syndicat des copropriétaires, après mise en cause par l’administrateur provisoire.

« Art. 29 -4. – I. – Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leur créance.

« II. – À partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’État.

« Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

« Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal de grande instance.

« III. – Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.

« Art. 29 -5. – I. – L’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes.

« Ce plan, d’une durée maximale de cinq ans, comporte un échéancier des versements auprès des créanciers du syndicat des copropriétaires.

« II. – Le projet d’échéancier est notifié aux créanciers figurant dans la liste prévue au deuxième alinéa du II de l’article 29-4.

« Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire part de leurs observations. Les créanciers peuvent formuler individuellement des propositions de remise de dettes.

« L’administrateur provisoire notifie le plan d’apurement définitif aux créanciers et au conseil syndical. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour saisir le juge d’une contestation.

« À défaut de contestation dans ce délai, le juge homologue le plan à la demande de l’administrateur provisoire. L’ordonnance d’homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d’apurement définitif.

« III. – La notification de l’ordonnance ou du jugement entraîne, tant que le plan d’apurement est respecté, le maintien de la suspension de l’exigibilité des créances prévue aux I et II de l’article 29-3.

« Le plan d’apurement est mis en œuvre par le syndic à l’issue de la mission de l’administrateur provisoire.

« IV. – Si la situation financière du syndicat des copropriétaires évolue, le plan d’apurement peut être prorogé ou modifié par décision du juge saisi par le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, les créanciers, le syndic ou l’administrateur provisoire.

« V. – Dès lors qu’ils ne compromettent pas la réalisation du plan d’apurement, l’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat.

« Art. 29 -6. – Si le syndicat des copropriétaires dispose d’actifs cessibles, notamment des locaux ou des parcelles de terrain non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l’administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser les cessions par dérogation au a de l’article 26 et au deuxième alinéa du I de l’article 29-1 et de modifier en conséquence le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

« À l’appui de cette demande, l’administrateur provisoire produit un rapport faisant état de l’évaluation des biens cessibles et consignant l’avis du conseil syndical.

« La durée de l’autorisation fixée par le juge ne peut excéder cinq ans. Si la cession des actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de l’échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires prévu par le plan d’apurement des dettes selon la procédure définie au IV de l’article 29-5. » ;

3° La section 2 du chapitre II est complétée par des articles 29-7 à 29-14 ainsi rédigés :

« Art. 29 -7. – §(Non modifié) L’administrateur provisoire évalue, dans le cadre de l’élaboration du plan d’apurement soumis au juge, la somme des créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires.

« En l’absence d’actifs du syndicat des copropriétaires pouvant être cédés dans les conditions définies à l’article 29-6 ou si les cessions n’ont pas trouvé preneur, l’administrateur provisoire peut demander au juge d’effacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalant au montant des créances irrécouvrables.

« Le juge peut effacer tout ou partie des dettes. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l’administrateur provisoire au plan d’apurement des dettes, qui est ensuite homologué par le juge dans les conditions prévues au II de l’article 29-5. Le jugement ordonne également mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.

« Art. 29 -8. – I. – Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe et sur demande de l’administrateur provisoire :

« 1° La constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ;

« 2° La division du syndicat.

« Lorsque l’administrateur provisoire demande une division en volumes, le juge statue au vu des conclusions du rapport d’un expert désigné par ses soins, aux frais du syndicat des copropriétaires, établissant que l’immeuble ou l’ensemble immobilier peuvent être scindés en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome, et après consultation du maire de la commune du lieu d’implantation et du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

« À l’appui de ces demandes, l’administrateur provisoire établit un rapport faisant état de l’avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d’un syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats, dresse un état des créances et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes définis au II de l’article 28.

« L’administrateur provisoire établit, concomitamment à l’état des créances et des dettes, un plan d’apurement des dettes transmises pour chacun des syndicats créés par la division. Ces plans sont validés et s’imposent aux syndicats issus de la division, qui le mettent en œuvre selon les modalités définies à l’article 29-5.

« La répartition validée des dettes entre les syndicats est notifiée individuellement à chacun des créanciers connus du syndicat initial.

« II. – Si des travaux préalables pour réaliser la constitution d’un syndicat secondaire ou les divisions prévues au présent article sont nécessaires, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à faire réaliser les travaux aux frais des copropriétaires.

« III. – Le jugement autorisant la division ou la constitution d’un syndicat secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution d’un syndicat secondaire.

« Le jugement prononçant la division du syndicat emporte dissolution du syndicat initial.

« Le juge désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires issu des divisions prévues au présent article ou pour chaque syndicat secondaire constitué en application du présent article, la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

« Art. 29 -9. – §(Non modifié) Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite, le juge peut l’autoriser à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges.

« Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire et si leurs coûts d’entretien, de gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à céder à titre gracieux à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat les parcelles de terrain non bâti d’intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d’une gestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

« Art. 29 -10. – §(Non modifié) L’administrateur provisoire peut proposer au représentant de l’État dans le département d’initier un plan de sauvegarde en application de l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation.

« Lorsque la démarche d’élaboration d’un plan de sauvegarde est engagée, l’administrateur provisoire est membre de plein droit de la commission mentionnée au I du même article.

« Si, lors de l’élaboration du plan de sauvegarde ou en cours d’exécution d’un tel plan, l’administrateur provisoire constate que des mesures du plan de sauvegarde sont en contradiction avec la mission qui lui est confiée par le juge, il en informe le représentant de l’État dans le département, le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, qui peuvent soit modifier le plan de sauvegarde, soit demander au juge de modifier le contenu de la mission de l’administrateur provisoire.

« L’administrateur provisoire peut signer toute convention financière en vue de l’attribution de subventions publiques au syndicat des copropriétaires, dès lors que cette convention n’est pas contradictoire avec la mission qui lui est confiée.

« Art. 29 -11. – §(Non modifié) I. – Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge peut placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée :

« 1° Sur saisine du maire de la commune du lieu de situation, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou du représentant de l’État dans le département ;

« 2° Ou sur saisine de l’administrateur provisoire déjà désigné en vertu de l’article 29-1.

« II. – Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorise l’administrateur provisoire, désigné en vertu de l’article 29-1, à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux, qui peut être notamment l’un des organismes mentionnés aux articles L. 321-14, L. 321-29, L. 326-1 et L. 327-1 du code de l’urbanisme, L. 411-2 et L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 1531-1 du code général des collectivités territoriales.

« La décision du juge est notifiée aux parties intéressées ainsi qu’au maire de la commune du lieu de situation, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et au représentant de l’État dans le département.

« III. – L’administrateur provisoire peut confier à l’opérateur, par cette convention, toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux et la mise au point du financement de l’opération. Un décret précise les modalités de rémunération de l’opérateur à la charge des copropriétaires.

« Le juge homologue la convention conclue entre l’opérateur et l’administrateur provisoire.

« L’exécution de la convention peut se poursuivre même si la mission de l’administrateur provisoire est terminée. La convention prend fin à l’expiration du terme fixé par elle.

« IV. – Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peuvent engager à tout moment la procédure prévue à l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. La conclusion de la convention mentionnée au II du présent article est alors suspendue dans l’attente de la décision du juge, mais la mission de l’administrateur provisoire se poursuit dans les conditions prévues à l’article 29-1.

« Art. 29 -12. – I. – Lorsque la mission de l’opérateur mentionné au II de l’article 29-11 prévoit la réalisation d’une division du syndicat dans les conditions prévues à l’article 29-8, la convention mentionnée à l’article 29-11 prévoit la répartition de la rémunération de l’opérateur entre les syndicats ainsi créés. Chaque syndicat issu de cette division est subrogé, chacun pour ce qui le concerne, dans les droits et obligations conventionnelles du syndicat dissous selon les modalités prévues par la convention.

« II. – La mission de l’opérateur ne peut prendre fin de façon anticipée que sur décision du juge. La convention prévoit obligatoirement les modalités d’indemnisation de l’opérateur qui a engagé des fonds pour la réalisation des travaux prévus par la convention en cas de résiliation anticipée prononcée par le juge.

« III. – Le juge, saisi par des copropriétaires représentant 15 % des voix, peut autoriser l’administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l’opérateur la réalisation de travaux d’amélioration.

« IV. – Si la mission de l’administrateur provisoire est terminée et la copropriété financièrement redressée, le juge peut autoriser le syndic à conclure un avenant à la convention en cours, après approbation des travaux supplémentaires par l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité prévues par la présente loi.

« Art. 29 -13. – §(Non modifié) Pour les propriétaires occupants, la rémunération de l’opérateur prévue à l’article 29-11 est assimilée à un loyer pour l’attribution des allocations de logement prévues au chapitre II du titre IV du livre V et au titre III du livre VIII du code de la sécurité sociale et ouvre droit à ces allocations dans les conditions définies à ces mêmes articles.

« Art. 29 -13 -1. – Le juge peut :

« 1° Suspendre le versement des cotisations au fonds de prévoyance sur demande de l’administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix lorsque l’immeuble fait l’objet d’un plan de sauvegarde en application de l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation ;

« 2° Autoriser l’administrateur provisoire à utiliser les sommes déposées sur le fonds de prévoyance pour engager les actions nécessaires au redressement de la copropriété ou permettre le maintien de la gestion courante.

« Art. 29 -14. – §(Non modifié) Les procédures prévues au livre VI du code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 103, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

1° Alinéa 10

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le juge peut également désigner un organisme, dont l’activité à titre principal est la gestion des copropriétés, inscrit sur une liste fixée par arrêté du ministre chargé du logement.

2° Alinéa 11, première phrase

Après les mots :

le mandataire ad hoc

insérer les mots :

, s'il est l'une des personnes prévues au présent III,

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Debut de section - PermalienPhoto de René Vandierendonck

Le rapporteur de la commission des affaires économiques, mon excellent collègue Claude Dilain, avait fait observer qu’il était nécessaire d’ouvrir la possibilité de désigner des administrateurs provisoires en dehors de ceux qui sont dûment patentés.

Nous avons essayé de concilier la recherche de personnalités présentant les qualifications et les expériences nécessaires avec la possibilité, sur jugement motivé, de choisir éventuellement des personnes en dehors du cercle des administrateurs judiciaires proprement dits.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Ce serait une mauvaise idée de rendre plus difficile la nomination par le juge d’un opérateur. Dans les copropriétés très dégradées, l’administrateur provisoire n’est pas forcément un administrateur judiciaire. Il est parfois beaucoup plus intéressant de nommer un opérateur.

La commission émet donc un avis défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Si l’on va jusqu’au bout de l’idée qui sous-tend cet amendement, l’agrément par le ministère nécessitera de définir des critères réglementaires précis. Il pourrait être utile, puisque vous aimez les belles lois, monsieur le rapporteur pour avis, de s’en tenir à la voie réglementaire sur ces questions de compétence des organismes pouvant exercer telle ou telle fonction.

Le Gouvernement demande donc le retrait de cet amendement.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur le rapporteur pour avis, l'amendement n° 103 est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 103 est retiré.

L'amendement n° 790, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 62

I. - Après les mots :

redressement de la copropriété

insérer les mots :

, notamment d'individualisation du chauffage,

II. - Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Dans le cas de travaux d'individualisation du chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation de ces travaux.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Cet amendement vise à permettre à l’administrateur provisoire d’avoir recours au juge pour autoriser la décision de passage du chauffage collectif au chauffage individuel.

Dans les copropriétés dégradées, l’individualisation des charges est souvent la seule porte de sortie. Malheureusement, une telle décision nécessite des majorités du type de celles qui sont définies à l’article 26, qui sont impossibles à réunir. Cet amendement vise à passer à une individualisation du chauffage, bien entendu si le juge l’autorise, même si l’on n’a pas obtenu l’accord ad hoc de l’assemblée générale.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 469 rectifié, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 63

Supprimer les mots :

à titre gracieux

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 30, modifié.

L'article 30 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Section 3

Permettre la requalification des copropriétés très dégradées

Le livre VII du code de la construction et de l’habitation, tel qu’il résulte des articles 23, 25 et 27, est complété par un titre IV ainsi rédigé :

« TITRE IV

« TRAITEMENT DES DIFFICULTÉS DES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES

« Chapitre unique

« Opérations de requalification des copropriétés dégradées

« Art. L. 741 -1. – Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété.

« Ces opérations sont menées sur un périmètre défini par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d’un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d’une politique locale de l’habitat.

« Chaque opération fait l’objet d’une convention entre personnes publiques, dont, le cas échéant, l’opérateur chargé de la mise en œuvre est signataire, qui prévoit tout ou partie des actions suivantes :

« 1° Un dispositif d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ;

« 2° Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants ;

« 3° La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;

« 4° La mise en œuvre des actions prévues à l’article L. 303-1 ;

« 5° Le cas échéant, la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615-1 du présent code ainsi que de la procédure d’administration provisoire renforcée prévue à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« 6°

« L’opération de requalification de copropriétés peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain renforcé prévu à l’article L. 211-4 du même code.

« a )

Supprimé

« b)

Supprimé

« Art. L. 741 -2. – L’État peut déclarer d’intérêt national, au sens de l’article L. 121-2 du code de l’urbanisme, une opération de requalification de copropriétés dégradées, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d’État, si l’opération de requalification du site ne peut être menée par les collectivités territoriales ou leurs groupements du fait de sa complexité et de l’ampleur des investissements nécessaires et si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde défini à l’article L. 615-1. Le décret en Conseil d’État est pris après avis du représentant de l’État dans la région et consultation des communes ainsi que, le cas échéant, des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat concernés.

« Pour assurer le relogement, à titre temporaire ou définitif, des occupants des logements dans les copropriétés situées dans le périmètre des opérations d’intérêt national mentionnées au premier alinéa du présent article, sur proposition de l’établissement public chargé de réaliser l’opération, le représentant de l’État dans le département peut user des prérogatives qu’il tient de l’article L. 441-2-3, de même que le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale, signataires de la convention prévue à l’article L. 741-1, de celles qu’ils tiennent des troisième et quatrième alinéas de l’article L. 521-3-3.

« Afin de faciliter la mise en œuvre des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne prévus au 3° de l’article L. 741-1, lorsque l’établissement public foncier chargé de conduire l’opération mentionnée au premier alinéa du présent article effectue un signalement auprès des personnes publiques disposant des prérogatives de police spéciale dans le cadre des actions d’acquisition, qui lui sont confiées en vertu du 1° du même article, concernant un immeuble ou un logement situés dans le périmètre de l’opération, le déplacement d’un agent assermenté pour établir un rapport doit intervenir dans un délai d’un mois à compter du signalement. »

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 792, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 15

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

L'instauration du droit de préemption urbain renforcé peut être assortie de l'obligation de joindre à la déclaration préalable faite par le propriétaire en application de l'article L. 213-2 du même code un rapport sur la salubrité et la sécurité du bien établi par les services de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou par un organisme spécialement missionné à cet effet par le titulaire du droit de préemption urbain renforcé. Le délai prévu au troisième alinéa de l'article L. 213-2 est suspendu tant que ce rapport n'est pas fourni par le propriétaire qui, pour obtenir sa réalisation, peut se prévaloir des dispositions de l'article 25-1 A de la loi ° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations.

II. - Alinéa 18, première phrase

1° Remplacer les mots :

et si le site

par les mots :

, si le site

2° Compléter cette phrase par les mots :

et si le droit de préemption urbain renforcé assorti de l'obligation mentionnée au dixième alinéa de l'article L. 741-1 a été instauré et que la commune s'est engagée formellement à le déléguer à l'opérateur chargé de la mise en œuvre de l'opération d'intérêt national

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Cet amendement vise à faciliter la mise en œuvre des opérations, très lourdes, de requalification de copropriétés dégradées dans le cadre d’une opération d'intérêt national.

Pour que l’opération puisse se faire, il faut que la commune dispose d’un droit de préemption renforcé. Tel est l'objet de cet amendement.

L'amendement est adopté.

L'article 31 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 706 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau, est ainsi libellé :

Après l’article 31

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après la première phrase du premier alinéa de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Elles peuvent prévoir les travaux nécessaires pour assurer la sécurité contre les risques d’incendie ou de panique. »

II. - Le début de la seconde phrase du second alinéa de l’article L. 313-4-2 du même code est ainsi rédigé :

« Si un propriétaire, ou un copropriétaire, fait connaître, au plus tard 3 mois après la clôture de l’enquête, son intention… (le reste sans changement) ».

La parole est à M. Pierre Jarlier.

Debut de section - PermalienPhoto de Pierre Jarlier

Il s’agit de faciliter la réalisation de travaux de sécurité dans les opérations de restauration immobilière, notamment dans les copropriétés dégradées.

Le I de l’amendement a pour objet de préciser que les travaux de restauration immobilière peuvent comprendre ceux qui sont nécessaires pour assurer la sécurité publique, notamment en matière de prévention d’incendie, dans un immeuble ou un ensemble d’immeubles, ce qui répond à des préoccupations récurrentes des collectivités publiques, notamment.

Le II tend à préciser les délais de réponse des copropriétaires à qui les travaux de restauration immobilière ont été notifiés lors de l’enquête parcellaire : le délai de trois mois suivant la clôture de cette enquête permettra aux copropriétés d’avoir le temps d’instruire le dossier des travaux à faire sur les parties communes, donc aux copropriétaires de connaître le montant de la quote-part qui leur reviendra et d’adhérer au projet d’ensemble en toute connaissance de cause.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission considère que les extensions prévues par cet amendement ne sont pas justifiées ; elle a donc émis un avis défavorable.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Défavorable.

L'amendement n'est pas adopté.

Le titre II du livre III du code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1° Après l’article L. 321-1, il est inséré un article L. 321-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 321 -1 -1. – Nonobstant les missions définies à l’article L. 321-1, l’État peut confier, en application de l’article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation, à un établissement public foncier la réalisation d’une opération de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national, après avis de son conseil d’administration. L’avis est réputé favorable en l’absence de réponse dans un délai de deux mois.

« Pour réaliser une opération de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national, l’établissement public foncier d’Île-de-France peut bénéficier du concours de l’Agence foncière et technique de la région parisienne mentionné à l’article L. 321-29, selon des modalités fixées par convention entre les deux établissements. » ;

2° Après le 3° de l’article L. 321-29, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Elle peut mener des opérations de requalification des copropriétés dégradées mentionnées à l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation ou apporter son concours à l’établissement public foncier d’Île-de-France pour la réalisation d’opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national. » ;

3° À la deuxième phrase du troisième alinéa de l’article L. 327-1, après le mot : « pour », sont insérés les mots : « réaliser les opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation, agir en tant qu’opérateur dans le cadre de la procédure prévue à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ».

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 791, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 3, première phrase

1° Après le mot :

confier

insérer les mots :

par décret en Conseil d'État

2° Remplacer le mot :

réalisation

par le mot :

conduite

II. - Alinéa 3, seconde phrase

Remplacer le mot :

deux

par le mot :

trois

III. - Après l'alinéa 3

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

« La conduite de l'opération mentionnée au premier alinéa comporte :

« - la coordination des actions des personnes publiques signataires de la convention mentionnée à l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que la préparation de ladite convention ;

« - la réalisation de tout ou partie des actions mentionnées aux 1°, 4°, 5° et 6° du même article.

IV. - Alinéa 4

Remplacer le mot :

réaliser

par le mot :

conduire

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Il s'agit d’un amendement de clarification, pour le cas d’un établissement public foncier intervenant dans le plan de redressement d’une copropriété dégradée.

L'amendement est adopté.

L'article 32 est adopté.

L’article 1607 ter du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par les mots : « et immobilières ainsi qu’au financement de leurs interventions dans le cadre des opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national qui leur sont confiées, par décret en Conseil d’État, selon les modalités prévues par l’article L. 321-1-1 du code de l’urbanisme. » ;

2° Après la première phrase du deuxième alinéa, est insérée une phrase ainsi rédigée :

« Une partie de ce produit peut être consacrée au financement des opérations d’intérêt national de requalification de copropriétés dégradées qui leur sont confiées par décret en Conseil d’État selon les modalités prévues par l’article L. 321-1-1 du code de l’urbanisme, dans la limite de 5 € par habitant. » –

Adopté.

I. – Le chapitre II du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 252-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le présent article s’applique aux immeubles soumis ou non au statut de la copropriété prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, elles peuvent s’appliquer à un ou plusieurs lots. » ;

2° Après l’article L. 252-1, il est inséré un article L. 252-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 252 -1 -1. – Si le bail à réhabilitation porte sur un ou plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, le mandataire commun prévu au dernier alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est le preneur. Par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de cette même loi, ce preneur peut recevoir plus de trois délégations de vote des bailleurs.

« Le preneur du bail à réhabilitation supporte seul, pendant la durée du bail, toutes les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 de ladite loi.

« Le preneur mandataire commun doit disposer d’un mandat exprès du bailleur avant de voter sur les décisions relatives à des travaux de toute nature qui ne sont pas mis à la charge du preneur par le contrat de bail à réhabilitation et dont la prise en charge n’est pas prévue dans le bail à réhabilitation ou dont le paiement n’incombera pas à titre définitif au preneur.

« Le bail à réhabilitation précise la répartition des charges en fin de bail, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée du bail à réhabilitation ainsi que des régularisations de charges intervenant après la fin du bail. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires. » ;

3° L’article L. 252-3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les articles L. 353-7 et L. 353-16 du présent code sont applicables aux occupants présents au moment de la conclusion du bail à réhabilitation. » ;

4° L’article L. 252-4 est ainsi rédigé :

« Art. L. 252 -4. – I. – Un an avant l’expiration du bail à réhabilitation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les dispositions des II et III du présent article.

« II. – Six mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut, s’il est occupant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, informer le preneur de son intention de prolonger le bail à réhabilitation.

« Dans le même délai, le bailleur qui n’est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme du bail à réhabilitation.

« La notification reproduit les termes du II du présent article et de l’article L. 252-5.

« III. – Trois mois avant l’extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

« Le non-respect par le preneur de cette obligation est inopposable au bailleur.

« Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble libre de location et d’occupation. » ;

5° Sont ajoutés des articles L. 252-5 et L. 252-6 ainsi rédigés :

« Art. L. 252 -5. – Le locataire qui n’a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur, ni accepté l’offre de relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation.

« Art. L. 252 -6. – Le présent chapitre est d’ordre public. »

II. – §(Non modifié) Le chapitre III du même titre V est ainsi modifié :

1° Après l’article L. 253-1, il est inséré un article L. 253-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 253 -1 -1. – I. – La convention d’usufruit précise la répartition des dépenses de l’immeuble entre nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruitier peut seul se voir réclamer le paiement des charges de copropriété correspondant aux dépenses qui lui incombent au titre de la convention et il en supporte seul la charge définitive. Les garanties prévues aux articles 19 et 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne peuvent, au titre des charges supportées par l’usufruitier, porter sur la nue-propriété.

« II. – Si la convention d’usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’usufruitier est, de droit, le mandataire commun prévu au dernier alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées aux articles 24 et 25 et au c de l’article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus propriétaires.

« Si la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots d’une copropriété, l’usufruitier prend seul les décisions mentionnées aux articles 24 et 25, à l’exclusion du n, et au c de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et dont, au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Ces décisions ne peuvent engager le syndicat au delà de l’extinction de l’usufruit, sauf si elles ont été ratifiées par une assemblée générale composée des seuls nus-propriétaires.

« III. – La convention d’usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges intervenant après l’extinction de l’usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires. » ;

2° L’article L. 253-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans l’hypothèse où la convention mentionnée au deuxième alinéa du présent article est conclue, les articles L. 353-7 et L. 353-16 sont applicables aux locataires et occupants présents au moment de la conclusion de ladite convention. » ;

3° Après le premier alinéa de l’article L. 253-5, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« – soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit ; ».

III. – §(Non modifié) Le second alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Les mots : « d’usufruit d’un lot » sont remplacés par les mots : « de démembrement du droit de propriété » ;

2° Les mots : «, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, » sont supprimés ;

3° Le mot : « sera » est remplacé par le mot : « est ».

IV. – Les règlements de copropriété existants dont tout ou partie des lots relèvent de la convention d’usufruit mentionnée à l’article L. 253-1 du code de la construction et de l’habitation doivent, conformément au f du II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, être mis en conformité avec la présente loi dans un délai d’un an à compter de sa promulgation. –

Adopté.

Le chapitre V du titre Ier du livre VI du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 615-1 est ainsi rédigé :

« Art. L. 615 -1. – I. – Lorsqu’un groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier déterminé, à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d’habitation, soumis au régime de la copropriété, ou un groupe d’immeubles bâtis en société d’attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l’attribution d’un lot est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières résultant notamment de complexités juridiques ou techniques et risquant à terme de compromettre leur conservation, le représentant de l’État dans le département peut, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, d’associations d’habitants, d’associations de propriétaires ou de copropriétaires ou de l’administrateur provisoire mentionné à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, confier à une commission qu’il constitue le soin d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés du groupe d’immeubles bâtis ou de l’ensemble immobilier concerné. Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés.

« II. – Le projet de plan de sauvegarde est soumis à l’approbation du représentant de l’État dans le département et à l’avis du maire, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et, le cas échéant, du président du conseil général ayant conclu la convention mentionnée à l’article L. 301-5-2.

« III. – Si le groupe d’immeubles bâtis ou l’ensemble immobilier concerné est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, le projet de plan de sauvegarde de la commission prévue au I du présent article, puis le plan approuvé par le représentant de l’État dans le département sont adressés pour information au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, ou à l’administrateur provisoire, s’il en existe un. Dès réception du plan approuvé par le représentant de l’État dans le département, le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées dans le plan. Si la prochaine assemblée générale n’intervient pas dans les six mois à compter de l’approbation du plan, le syndic convoque une assemblée générale extraordinaire.

« IV. – Faute de réunion de l’assemblée générale ou en cas de rejet des mesures du plan de sauvegarde et si les difficultés du groupe d’immeubles bâtis ou de l’ensemble immobilier compromettent la conservation de l’immeuble, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peut saisir le juge aux fins de nommer un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou pour déclarer l’état de carence dans les conditions prévues à l’article L. 615-6.

« V. – Les I à IV ne s’appliquent pas aux immeubles appartenant en totalité aux organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2. » ;

2° L’article L. 615-2 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« – redresser la situation financière de la copropriété ; »

c) Au quatrième alinéa, après le mot : « réaliser », sont insérés les mots : « ou faire réaliser par un tiers » ;

d) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« Le plan de sauvegarde fait l’objet d’une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes, l’administrateur provisoire, si l’immeuble fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et, le cas échéant, les personnes privées intéressées aux fins, notamment, de préciser l’échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement, les modalités d’intervention des différents opérateurs mandatés par les signataires et leur articulation avec la mission de l’administrateur provisoire. La convention précise également les modalités d’évaluation du plan de sauvegarde ainsi que les modalités de suivi de la copropriété au terme du plan. » ;

e) Sont ajoutés des II et III ainsi rédigés :

« II. – Le représentant de l’État dans le département désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde.

« Le coordonnateur peut adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas, dans les délais prévus, les engagements contenus dans le plan de sauvegarde. Si une procédure judicaire est engagée sur le fondement des articles 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il veille à l’articulation du plan de sauvegarde avec la mission de l’administrateur provisoire et, le cas échéant, avec le contrat de l’opérateur mentionné à l’article 29-11 de la même loi.

« Il établit un rapport de sa mission.

« III. – Le représentant de l’État peut, après évaluation et consultation de la commission mentionnée au I de l’article L. 615-1 et selon les modalités prévues au II du même article, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d’un administrateur provisoire ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de deux ans, si le redressement de la copropriété le nécessite. » ;

3° L’article L. 615-3 est ainsi rédigé :

« Art. L. 615 -3. – La commission mentionnée à l’article L. 615-1 est présidée par le représentant de l’État dans le département et comprend, notamment, le maire de la commune, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, le président du conseil général du département, sur le territoire desquels sont situés les immeubles ou ensembles immobiliers concernés par le plan de sauvegarde, le président du conseil syndical, ou leurs représentants, ainsi que, le cas échéant, l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, l’assemblée générale des copropriétaires peut désigner un représentant chargé de la représenter au sein de la commission.

« Le représentant de l’État dans le département peut confier au maire de la commune concernée ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat la présidence de la commission mentionnée à l’article L. 615-1 lorsque l’une de ces autorités est à l’initiative du plan de sauvegarde. » ;

4° Après l’article L. 615-4-1, il est inséré un article L. 615-4-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 615 -4 -2. – Le syndic met à la disposition du représentant de l’État dans le département, du maire, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et de la commission mentionnée à l’article L. 615-1 les documents nécessaires à l’élaboration, à la mise en œuvre et à l’évaluation du plan de sauvegarde.

« Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d’honoraires spécifiques au profit du syndic.

« Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l’article 13-8 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 391 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 21, première phrase

Après les mots :

le cas échéant,

insérer les mots :

le syndic et

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Debut de section - PermalienPhoto de Élisabeth Lamure

Cet amendement a pour objet d’ajouter la présence du syndic dans la commission chargée d’élaborer le diagnostic d’une copropriété confrontée à de graves difficultés, et cela en raison de la bonne connaissance qu’il a de la situation de l’immeuble.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Si le syndic peut être invité à participer à cette commission chargée de proposer un plan de sauvegarde – c’est même souvent le cas –, il y a des situations où il ne doit pas être y assister. On ne peut pas imposer sa présence par la loi.

La commission émet donc un avis défavorable.

L'amendement n’est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 393 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 26

Après le mot :

syndic

insérer les mots :

un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Debut de section - PermalienPhoto de Élisabeth Lamure

L’article L. 615-4-2 du code de la construction et de l’habitation précise que le syndic est tenu de mettre à la disposition des autorités publiques et de la commission les documents nécessaires à l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation du plan de sauvegarde, sous peine de sanctions disciplinaires.

Or le texte ne précise pas à partir de quand ce défaut de communication entraîne des sanctions vis-à-vis du syndic.

C’est la raison pour laquelle il est important de préciser que cette responsabilité peut être engagée à condition qu’une mise en demeure restée infructueuse pendant plus d’un mois ait été au préalable adressée au syndic.

L'amendement est adopté.

L'article 35 est adopté.

(Non modifié)

Après la première phrase du second alinéa de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, est insérée une phrase ainsi rédigée :

« Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. » –

Adopté.

Le code général des collectivités territoriales est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa de l’article L. 2243-2 est ainsi modifié :

a) À la première phrase, après le mot : « recherche », sont insérés les mots : « dans le fichier immobilier de la conservation des hypothèques » ;

b) La seconde phrase est ainsi rédigée :

« Ce procès-verbal indique la nature des désordres affectant le bien auxquels il convient de remédier pour faire cesser l’état d’abandon manifeste. » ;

2° À la première phrase du premier alinéa de l’article L. 2243-3, le mot : « six » est remplacé par le mot : « trois » ;

3° Après le deuxième alinéa de l’article L. 2243-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Sur demande du maire ou si celui-ci n’engage pas la procédure mentionnée au deuxième alinéa dans un délai de six mois à compter de la déclaration d’état d’abandon manifeste, le président de l’établissement de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou du conseil général du lieu de situation du bien peut constituer un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation sommaire de son coût, qui est mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d’un mois, appelé à formuler ses observations dans des conditions précisées par la délibération de l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunale ou du département. » ;

Au quatrième alinéa de l’article L. 2243-4, après le mot : « deuxième », sont insérés les mots : « ou au troisième ». –

Adopté.

Section 4

Réformer la procédure de carence

Le chapitre V du titre Ier du livre VI du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 615-6 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

– au début, est ajoutée la mention : « I. – » ;

– à la première phrase, après le mot : « sécurité », sont insérés les mots : « et la santé » et, après le mot : « constater », sont insérés les mots : «, dans un délai fixé par le juge qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, » ;

– à la fin de la même phrase, les mots : « ainsi que la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre » sont remplacés par les mots : «, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants, y compris dans les parties privatives » ;

b) Après le premier alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé :

« II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation. » ;

c) Au début du deuxième alinéa, est ajoutée la mention : « III. – » ;

d) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La notification des conclusions de l’expertise judiciaire vaut signalement à l’autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique et L. 123-3 et L. 123-4, L. 129-1 à L. 129-6, L. 511-1 à L. 511-4, L. 511-5 et L. 511-6 du présent code. » ;

e) Le quatrième alinéa est ainsi modifié :

– au début, est ajoutée la mention : « IV. – » ;

– après le mot : « saisine, », sont insérés les mots : « à l’organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, » ;

f) Sont ajoutés des V à VIII ainsi rédigés :

« V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant l’ordonnance du président du tribunal de grande instance, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations, pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

« VI. – Le cas échéant, dans l’ordonnance prononçant l’état de carence, le président du tribunal de grande instance désigne un administrateur provisoire mentionné à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

« VII. – Sans qu’y fasse obstacle la nomination d’un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires, le syndic ou le propriétaire peuvent contester le prononcé de l’état de carence et la nomination d’un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’ordonnance de carence.

« VIII. – La procédure décrite au présent article peut être menée à l’encontre d’un syndicat secondaire. » ;

2° L’article L. 615-7 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, après les mots : « d’habitat, », sont insérés les mots : « de l’opérateur mentionné à l’article L. 615-10, de l’organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes, » ;

b) Les deuxième à quatrième alinéas sont supprimés ;

c) Au début des sixième, septième, huitième, neuvième et dixième alinéas, sont ajoutées, respectivement, les mentions : « 1° », « 2° », « 3° », « 4° » et « 5° » ;

d) Au sixième alinéa, les mots : « d’acquisition » sont remplacés par les mots : « mentionné au V de l’article L. 615-6 » et, après les mots : « parties d’immeubles, », sont insérés les mots : « des parties communes, » ;

e) Au septième alinéa, après les mots : « parties d’immeubles, », sont insérés les mots : « des parties communes, » ;

f) Le dixième alinéa est ainsi modifié :

– au début de la première phrase, le mot : « détermine » est remplacé par le mot : « fixe » ;

– après les mots : « parties d’immeubles, » sont insérés les mots : « des parties communes, » ;

– à la fin de la seconde phrase, les mots : « déclaration d’utilité publique » sont remplacés par les mots : « publication de l’arrêté déclarant l’utilité publique du projet » ;

g) Les onzième et avant-dernier alinéas sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation des biens. L’expropriant le notifie aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers. » ;

h) Au dernier alinéa, les mots : « le représentant de l’État dans le département » sont remplacés par les mots : « l’expropriant » ;

3° L’article L. 615-8 est ainsi modifié :

a) Au second alinéa, les mots : « ainsi que l’indemnisation des propriétaires » sont supprimés ;

b) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« L’indemnité d’expropriation est fixée selon la procédure prévue aux articles L. 13-1 à L. 13-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et est calculée conformément aux articles L. 13-14 à L. 13-20 du même code.

« La valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble mentionnés dans le rapport d’expertise prévu à l’article L. 615-6 du présent code et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements par des arrêtés pris sur le fondement des articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique et L. 511-2 du présent code. » ;

4° Sont ajoutés des articles L. 615-9 et L. 615-10 ainsi rédigés :

« Art. L. 615 -9. – Pour les propriétaires occupants, l’indemnité d’occupation versée à l’expropriant est assimilée à un loyer pour l’attribution des allocations de logement prévues aux articles L. 542-1 à L. 542-9 et L. 831-1 à L. 835-7 du code de la sécurité sociale et ouvre droit à ces allocations dans les conditions définies par ces mêmes articles. Ces allocations sont versées par l’organisme payeur à l’expropriant.

« Art. L. 615 -10. – I. – Par dérogation à l’article 6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, une possibilité d’expropriation des parties communes est instaurée à titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la promulgation de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Dans ce cas, l’article L. 13-10 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est applicable.

« II. – Lorsque le projet mentionné au V de l’article L. 615-6 du présent code prévoit l’expropriation de l’ensemble des parties communes, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peut confier l’entretien de ces biens d’intérêt collectif à un opérateur ou désigner un opérateur au profit duquel l’expropriation est poursuivie.

« Au moment de l’établissement du contrat de concession ou de la prise de possession par l’opérateur, l’état descriptif de division de l’immeuble est mis à jour ou établi s’il n’existe pas. Aux biens privatifs mentionnés dans l’état de division est attachée une servitude des biens d’intérêt collectif. Les propriétaires de ces biens privatifs sont tenus de respecter un règlement d’usage établi par l’opérateur.

« En contrepartie de cette servitude, les propriétaires sont tenus de verser à l’opérateur une redevance mensuelle proportionnelle à la superficie de leurs parties privatives. Cette redevance, dont les modalités de révision sont prévues par décret, permet à l’opérateur de couvrir les dépenses nécessaires à l’entretien, l’amélioration et la conservation de parties communes de l’immeuble et des équipements communs.

« Pour les propriétaires occupants, cette redevance est assimilée à un loyer pour l’attribution des allocations de logement prévues aux articles L. 542-1 et suivants et L. 831-1 et suivants du code de la sécurité sociale et ouvre droit à ces allocations dans les conditions définies à ces mêmes articles.

« III. – L’opérateur est chargé d’entretenir et de veiller à la conservation des biens d’intérêt collectif. Il est responsable des dommages causés aux propriétaires de parties privatives ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

« Il réalise un diagnostic technique des parties communes, établit un plan pluriannuel de travaux actualisé tous les trois ans et provisionne, dans sa comptabilité, des sommes en prévision de la réalisation des travaux.

« IV. – Le droit de préemption urbain renforcé prévu à l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme peut lui être délégué.

« V. – Dans le cadre de l’expérimentation prévue au présent article, en cas de déséquilibre financier important, l’opérateur peut demander à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat à l’origine de l’expérimentation de procéder à l’expropriation totale de l’immeuble. Un nouveau projet d’appropriation publique doit alors être approuvé dans les conditions prévues au V de l’article L. 615-6. La procédure est poursuivie dans les conditions prévues à l’article L. 615-7.

« VI. – Après avis favorable de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat à l’origine de l’expérimentation et des propriétaires des biens privatifs, l’immeuble peut faire l’objet d’une nouvelle mise en copropriété à la demande de l’opérateur. Les propriétaires versent alors une indemnité au propriétaire de ces biens d’intérêt collectif équivalente à la valeur initiale d’acquisition des parties communes ayant initialement fait l’objet de l’expropriation, majorée du coût des travaux réalisés, de laquelle est déduit le montant total des redevances versées à l’opérateur. Cette indemnité est répartie selon la quote-part des parties communes attribuée à chaque lot dans le projet de règlement de copropriété. »

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 57 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Au deuxième alinéa, après le mot : « notifiés », sont insérés les mots : « sous trois mois » ;

II. – Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Au troisième alinéa, après le mot : « peut », sont insérés les mots : « sous trois mois » ;

III. – Alinéa 22

Rédiger ainsi cet alinéa :

...) Au deuxième alinéa, après le mot : « soumet », sont insérés les mots : « sous trois mois » ;

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 47 rectifié, présenté par M. Dallier, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Alinéas 40 à 49

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 37.

L'article 37 est adopté.

(Non modifié)

L’article 2374 du code civil est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa du 1° bis est ainsi modifié :

a) Après le mot : « bâtis », sont insérés les mots : « et des cotisations au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2 de la même loi » ;

b) Sont ajoutés les mots : « ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens » ;

2° Après le 1° bis, il est inséré un 1° ter ainsi rédigé :

« 1° ter Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2° du présent article, l’opérateur mentionné à l’article L. 615-10 du code de la construction et de l’habitation, si le bien vendu est assorti d’un droit d’usage sur des biens d’intérêt collectif.

« Toutefois, l’opérateur est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les redevances prévues au même article L. 615-10 de l’année courante et des deux dernières années échues ; ».

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 784, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 6

Remplacer les mots :

d'un droit d'usage

par les mots :

d'une servitude

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

L'amendement est adopté.

L'article 38 est adopté.

(Supprimé)

Section 5

Mesures diverses

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :

1° Les articles 45-1, 46-1 et 49 sont abrogés ;

2° Le premier alinéa de l’article 47 est ainsi rédigé :

« Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application de la présente loi. » –

Adopté.

Chapitre III

Renforcer les outils de la lutte contre l’habitat indigne

Section 1

Permettre l’unification des polices de l’habitat

I. – L’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales est ainsi modifié :

1° Après le troisième alinéa du I, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les maires des communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d’habitat peuvent transférer au président de cet établissement les prérogatives qu’ils détiennent en application des articles L. 123-3 et L. 123-4, L. 129-1 à L. 129-6, L. 511-1 à L. 511-4, L. 511-5 et L. 511-6 du code de la construction et de l’habitation. Lorsque le transfert porte sur les compétences exercées en application des articles L. 123-3, L. 123-4 et L. 511-1 et suivants du même code, en cas de carence du président de l’établissement public de coopération intercommunale, le représentant de l’État dans le département s’y substitue, dans les conditions prévues à l’article L. 2215-1 du présent code. Dans ce cas, les frais afférents aux mesures prises par le représentant de l’État dans le département sont à la charge de l’établissement public de coopération intercommunale concerné. Lorsque le transfert porte sur les compétences exercées en application des articles L. 129-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, en cas de carence du président de l’établissement public de coopération intercommunale, le représentant de l’État dans le département s’y substitue, dans les conditions mentionnées à l’article L. 2122-34 du présent code. » ;

2° À la première phrase du premier alinéa du III, le mot : « trois » est remplacé par le mot : « quatre ».

II. – Après l’article L. 301-5-1 du code de la construction et de l’habitation, sont insérés des articles L. 301-5-1-1 et L. 301-5-1-2 ainsi rédigés :

« Art. L. 301 -5 -1 -1. – Lorsqu’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre a signé avec l’État la convention mentionnée à l’article L. 301-5-1 et lorsque les maires des communes membres de l’établissement ont transféré leurs prérogatives en matière de polices spéciales dans les conditions définies au premier alinéa du III de l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, le représentant de l’État dans le département peut déléguer au président de cet établissement ses prérogatives en matière de police de santé publique définies aux articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique.

« Les conditions dans lesquelles le président de l’établissement public de coopération intercommunale exerce les prérogatives qui lui ont été transférées et déléguées font l’objet d’une convention signée, d’une part, avec les maires des communes membres de l’établissement public de coopération intercommunale et, d’autre part, avec le représentant de l’État dans le département. Cette convention, qui tient compte du programme local de l’habitat, précise notamment :

« 1° Les objectifs prioritaires de lutte contre l’habitat indigne dans le périmètre de l’établissement public ;

« 2° Les moyens humains et financiers prévisionnels affectés à cette mission, ainsi que la coordination des services locaux concernés ;

« 3° Les conditions dans lesquelles le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut recourir aux services de l’État ou de ses établissements publics ;

« 4° Les conditions de mise en place de dispositifs d’observation de l’habitat indigne, des situations de péril ou d’exposition au risque d’incendie ;

« 5° Les conditions de son évaluation et les conditions dans lesquelles il est rendu compte annuellement de son exécution.

« Les arrêtés et mesures pris en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique le sont dans le respect des procédures afférentes précisées aux mêmes articles.

« Ces arrêtés et mesures sont notifiés au représentant de l’État dans le département.

« En cas de carence du président de l’établissement public de coopération intercommunale dans l’exercice des compétences déléguées, le représentant de l’État dans le département se substitue à lui dans les conditions prévues à l’article L. 2122-34 du code général des collectivités territoriales.

« Dans les cas mentionnés au présent article, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, en cas de défaillance du propriétaire, procède à l’exécution d’office des mesures et travaux prescrits par l’arrêté et assure l’hébergement temporaire ou le relogement des occupants dans les cas et conditions précisés aux articles L. 1334-4 du code de la santé publique et L. 521-1 et suivants du présent code.

« Pour assurer l’hébergement temporaire ou le relogement des occupants, le président de l’établissement public de coopération intercommunale dispose des prérogatives précisées au troisième alinéa de l’article L. 521-3-3.

« Les créances relatives aux travaux d’office, à l’hébergement ou au relogement des occupants sont recouvrées par l’établissement public de coopération intercommunale comme en matière de contributions directes et sont garanties par les dispositions prévues au 8° de l’article 2374 du code civil et aux articles L. 541-1 et suivants du présent code.

« L’établissement public de coopération intercommunale auquel l’État a transféré ses prérogatives en matière de polices spéciales exerce celles-ci dans le cadre d’un service intercommunal d’hygiène et de santé.

« Art. L. 301 -5 -1 -2. – Le représentant de l’État dans le département peut déléguer aux maires des communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale et disposant d’un service communal d’hygiène et de santé mentionné au troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, et à leur demande, les prérogatives qu’il exerce en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du même code.

« Le maire exerce ces prérogatives au nom et pour le compte de l’État, dans des conditions précisées par voie de convention. Cette convention fixe :

« 1° Les objectifs prioritaires de lutte contre l’habitat indigne ;

« 2° Les moyens humains et financiers prévisionnels affectés à cette mission ;

« 3° Les conditions de mise en place de dispositifs d’observation de l’habitat indigne ;

« 4° Les conditions de son évaluation et celles dans lesquelles il est rendu compte annuellement de son exécution.

« Les arrêtés et mesures pris en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique le sont dans le respect des procédures afférentes précisées aux mêmes articles.

« Ces arrêtés sont notifiés au représentant de l’État dans le département.

« Dans le cadre de cette délégation, le maire, en cas de défaillance du propriétaire, procède à l’exécution d’office des mesures et travaux prescrits par l’arrêté et assure l’hébergement temporaire ou le relogement des occupants dans les cas et conditions précisés aux articles L. 1334-4 du code de la santé publique et L. 521-1 et suivants du présent code.

« Pour assurer l’hébergement temporaire ou le relogement des occupants, le maire dispose des prérogatives précisées au troisième alinéa de l’article L. 521-3-3.

« Les créances relatives aux travaux d’office, à l’hébergement ou au relogement des occupants sont recouvrées par la commune comme en matière de contributions directes et sont garanties par les dispositions du 8° de l’article 2374 du code civil et aux articles L. 541-1 et suivants du présent code. »

III. – §(Non modifié) À la première phrase du premier alinéa du VII de l’article L. 441-2-3 du même code, après le mot : « publique », sont insérés les mots : «, le cas échéant, de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la commune bénéficiaire de la délégation prévue aux articles L. 301-5-1-1 et L. 301-5-1-2 du présent code ».

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 499 rectifié, présenté par Mme Létard et MM. Tandonnet, Bockel, Guerriau et Maurey, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 6

Après le mot :

département

insérer les mots :

, après avis du directeur général de l’agence régionale de santé,

II. - Alinéa 7

1° Première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

et avec le directeur général de l’agence régionale de santé

2° Seconde phrase

Après le mot :

habitat

insérer les mots :

ainsi que du projet régional de santé et des contrats locaux de santé visés aux articles L. 1434-1 et L. 1434-17 du code de la santé publique

III. - Alinéa 14

Compléter cet alinéa par les mots :

ainsi qu’au directeur général de l’agence régionale de santé ou à son délégué

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 786, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéas 16 et 28

Supprimer les mots :

L. 1334-4 du code de la santé publique et

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

Cet amendement vise à supprimer une référence au code de la santé publique.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 500 rectifié, présenté par Mme Létard et MM. Tandonnet, Bockel, Guerriau et Maurey, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 20

Après le mot :

peut

insérer les mots :

, après avis du directeur général de l’agence régionale de santé,

II. - Alinéa 21

1° Première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

signée entre lui, le représentant de l’État dans le département, le directeur général de l’agence régionale de santé ou son délégué

2° Seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

La convention prend en compte les objectifs du programme local de l’habitat, du projet régional de santé, et des contrats locaux de santé visés aux articles L. 1434-1 et L. 1434-17 du code de la santé publique, s’ils existent et elle fixe :

III. - Alinéa 27

Compléter cet alinéa par les mots :

ainsi qu’au directeur général de l’agence régionale de santé ou à son délégué

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 41, modifié.

L'article 41 est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Section 1 bis

Améliorer la protection de l’acquéreur immobilier

I. – Le chapitre III du titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’intitulé est complété par les mots : « et la mérule » ;

2° Au début, est ajoutée une section 1 intitulée : « Lutte contre les termites » et comprenant les articles L. 133-1 à L. 133-6 ;

3° Est ajoutée une section 2 ainsi rédigée :

« Section 2

« Lutte contre les mérules

« Art. L. 133 -7. – Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. À défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

« Art. L. 133 -8. – Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d’un risque de mérule.

« En cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.

« Art. L. 133 -9 §(nouveau). – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L.133-8, un état relatif à la présence de mérules est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6. »

II. – §(Non modifié) L’article L. 271-4 du même code est ainsi modifié :

1° Après le 8°du I, il est inséré un 9° ainsi rédigé :

« 9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule. » ;

Suppression maintenue

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 130 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 789, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 10

Après les mots :

de l'article L.133-8,

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

une information sur la présence d'un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article L. 271-4. »

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Avis favorable.

L'amendement est adopté.

L'article 41 bis est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Section 2

Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne

I. – §(Non modifié) Le code pénal est ainsi modifié :

1° Après le 5° de l’article 225-19, il est inséré un 5° bis ainsi rédigé :

« 5° bis Pour l’infraction prévue à l’article 225-14, l’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières, un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel ; »

2° Le premier alinéa de l’article 434-41 est complété par les mots : «, d’interdiction d’acheter un bien immobilier résultant de la peine complémentaire prévue au 5° bis de l’article 225-19 du présent code, au 3° du III de l’article L. 511-6 du code de la construction et de l’habitation et au 3° du IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique ».

II. – §(Non modifié) Le IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique est complété par un 3° ainsi rédigé :

« 3° L’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières, un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel. »

II bis

« 3° L’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières, un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel. »

III. – Le livre V du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’intitulé est ainsi rédigé : « Habitat indigne » ;

2° Le III de l’article L. 511-6 est complété par un 3° ainsi rédigé :

« 3° L’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières, un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel. » ;

3° Il est ajouté un titre V ainsi rédigé :

« TITRE V

« LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

« Chapitre unique

« Art. L. 551 -1. – I. – Pour l’application de la peine d’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation prévue au 5° bis de l’article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du V de l’article L. 123-3 et au 3° du III de l’article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation vérifie si l’acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnations. À cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l’intermédiaire de l’Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui lui indique si l’acheteur personne physique ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

« Lorsqu’il résulte de cette procédure que l’acquéreur a fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

« II. – L’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation au profit d’un acquéreur ayant fait l’objet de l’une des condamnations mentionnées au I peut toutefois être signé si l’acquéreur atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont notifiés à l’administration fiscale par le notaire. » –

Adopté.

(Non modifié)

L’article L. 1311-2 du code de la santé publique est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les infractions aux arrêtés mentionnés au premier alinéa, l’action publique est éteinte par le paiement d’une amende forfaitaire, qui est exclusive de l’application des règles de la récidive. Toutefois, la procédure de l’amende forfaitaire n’est pas applicable si plusieurs infractions, dont l’une au moins ne peut donner lieu à une amende forfaitaire, ont été constatées simultanément ou lorsque la loi prévoit que la récidive de la contravention constitue un délit. Le montant de l’amende forfaitaire peut être acquitté soit entre les mains de l’agent verbalisateur au moment de la constatation de l’infraction, soit auprès du service indiqué dans l’avis de contravention, dans les quarante-cinq jours qui suivent la constatation de l’infraction ou, si cet avis est ultérieurement envoyé à l’intéressé, dans les quarante-cinq jours qui suivent cet envoi. » –

Adopté.

I. – L’article L. 1331-28 du code de la santé publique est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa du II, après le mot : « prescrit », sont insérés les mots : « par arrêté » ;

2° Après le deuxième alinéa du II, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’arrêté prévu au premier alinéa du II précise que la non-exécution des mesures et travaux dans le délai qu’il prescrit expose le propriétaire au paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 1331-29. » ;

3° Le dernier alinéa du II devient un III et les mots : « ces mesures » sont remplacés par les mots : « les mesures mentionnées au II » ;

4° Le III devient un IV.

I bis. – Au dernier alinéa de l’article L. 1331-25 du même code, la référence : « III » est remplacée par la référence : « IV ».

II. – L’article L. 1331-29 du même code est ainsi modifié :

1° Les III et IV deviennent, respectivement, des IV et V ;

2° Après le II, il est rétabli un III ainsi rédigé :

« III. – Si les mesures prescrites par l’arrêté prévu au II de l’article L. 1331-28 n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, l’autorité administrative peut également, sans attendre l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer par arrêté une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l’encontre du propriétaire défaillant. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

« Si les mesures prescrites concernent un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, l’arrêté appliquant l’astreinte est notifié au propriétaire de l’immeuble et à l’exploitant, lesquels sont alors solidairement tenus au paiement de l’astreinte.

« Lorsque l’arrêté d’insalubrité concerne tout ou partie des parties communes d’un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l’article L. 543-1 du code de la construction et de l’habitation.

« L’astreinte court à compter de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures prescrites. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

« L’autorité administrative peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir une remise de son produit si les mesures ou travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l’exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l’amende prévue au I de l’article L. 1337-4.

« L’astreinte est liquidée et recouvrée par l’État. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat.

« L’application de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l’exécution d’office par l’autorité administrative des mesures et travaux prescrits par l’arrêté prévu au II de l’article L. 1331-28. Dans ce cas, le montant de l’astreinte, qui s’ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d’office, est garanti par les dispositions prévues au 8° de l’article 2374 du code civil. Les articles L. 541-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation sont applicables. » ;

3° À la fin de la première phrase du IV, la référence : « et III » est remplacée par les références : «, III et IV ».

III. – L’article L. 123-3 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Les II, III, IV, V, VI et VII deviennent, respectivement, des IV, V, VI, VII, VIII et IX ;

2° Après le I, sont rétablis des II et III ainsi rédigés :

« II. – L’arrêté prévu au I précise que la non-exécution des travaux qu’il prescrit dans le délai fixé expose l’exploitant et le propriétaire au paiement d’une astreinte par jour de retard. Le propriétaire de l’immeuble et l’exploitant du fonds de commerce sont solidairement tenus au paiement de l’astreinte à compter de la notification par le maire à chacun d’entre eux de l’arrêté appliquant l’astreinte.

« III. – Si les travaux prescrits par l’arrêté prévu au I n’ont pas été exécutés dans le délai fixé, le maire peut également, sans attendre l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer, par arrêté, une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l’encontre du propriétaire et de l’exploitant défaillants. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

« L’astreinte court à compter de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

« Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir une remise de son produit si les travaux prescrits par l’arrêté prévu au I ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l’exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l’amende prévue au VI.

« L’astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’établissement ayant fait l’objet de l’arrêté. Dans le cas où l’arrêté a été pris par le président d’un établissement public de coopération intercommunale en application de l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l’astreinte est recouvrée au bénéfice de l’établissement public concerné.

« À défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale de liquider le produit de l’astreinte, de dresser l’état nécessaire à son recouvrement et de le faire parvenir au représentant de l’État dans le département le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l’État. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat.

« L’application de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l’exécution d’office par l’autorité administrative des mesures et travaux prescrits par l’arrêté prévu au I. Dans ce cas, le montant de l’astreinte, qui s’ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d’office, est garanti par les dispositions prévues au 8° de l’article 2374 du code civil. Les articles L. 541-1 et suivants du présent code sont applicables. »

III bis §(nouveau). – L’article L. 129-2 du même code est complété par six alinéas ainsi rédigés :

« L’arrêté mentionné à l’article L. 129-1 précise que la non-exécution des mesures et travaux dans le délai fixé expose le propriétaire au paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues au présent article.

« Si les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire peut également, sans attendre l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer par arrêté une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l’encontre du propriétaire défaillant. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

« L’astreinte court à compter de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures prescrites. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

« Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir une remise de son produit si les mesures ou travaux prescrits par l’arrêté ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l’exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté.

« L’astreinte est recouvrée dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté. Dans le cas où l’arrêté a été pris par le président d’un établissement public de coopération intercommunale en application de l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l’astreinte est recouvrée au bénéfice de l’établissement public concerné.

« À défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, de liquider le produit de l’astreinte, de dresser l’état nécessaire à son recouvrement et de le faire parvenir au représentant de l’État dans le département dans le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l’État. Après prélèvement de 4 % pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43 % des sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat.

« Lorsque l’arrêté concerne tout ou partie des parties communes d’un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l’article L. 543-1. »

IV. – L’article L. 511-2 du même code est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa du I, après le mot : « maire, », sont insérés les mots : « par un arrêté de péril pris » ;

2° Après le premier alinéa du même I, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d’habitation, l’arrêté de péril précise également que la non-exécution des réparations, travaux ou mesures dans le délai qu’il détermine expose le propriétaire au paiement d’une astreinte par jour de retard. » ;

3° Après le premier alinéa du IV, sont insérés huit alinéas ainsi rédigés :

« Lorsque l’arrêté de péril concerne tout ou partie des parties communes d’un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l’article L. 543-1.

« Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d’habitation le maire peut, sans attendre l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l’encontre du propriétaire défaillant. Son montant peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

« L’application de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l’exécution d’office par le maire des mesures et travaux prescrits par l’arrêté prévu au I pour mettre fin à l’exposition au risque d’incendie ou de panique des occupants ou des voisins. Dans ce cas, le montant de l’astreinte s’ajoute à celui du coût des mesures et travaux exécutés d’office. Il est recouvré comme en matière de contributions directes et garanti par les dispositions prévues au 8° de l’article 2374 du code civil et aux articles L. 541-1 et suivants du présent code.

« Si les mesures prescrites concernent un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, l’arrêté appliquant l’astreinte est notifié au propriétaire de l’immeuble et à l’exploitant, lesquels sont alors solidairement tenus au paiement de l’astreinte.

« L’astreinte court à compter de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

« Le maire peut, lors de la liquidation du dernier terme échu, consentir à une remise de son produit lorsque les réparations, travaux ou mesures prescrits par l’arrêté de péril ont été exécutés et si le redevable établit que le non-respect du délai imposé pour l’exécution totale de ses obligations est exclusivement dû à des circonstances indépendantes de sa volonté. Le montant total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l’amende prévue au I de l’article L. 511-6.

« L’astreinte est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté. Dans le cas où l’arrêté a été pris par le président d’un établissement public de coopération intercommunale en application de l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, l’astreinte est recouvrée au bénéfice de l’établissement public concerné.

« A défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale de liquider le produit de l’astreinte, de dresser l’état nécessaire à son recouvrement et de la faire parvenir au représentant de l’État dans le département dans le mois qui suit la demande émanant de celui-ci, la créance est liquidée et recouvrée par l’État. Après prélèvement de 4% pour frais de recouvrement sur les sommes perçues, 43% des sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat. » ;

Supprimé

5° Les quatre derniers alinéas du IV deviennent un V ;

6° Il est ajouté un VI ainsi rédigé :

« VI. – Les pouvoirs dévolus au maire par le présent article sont exercés à Paris par le préfet de police. »

V. – Le III de l’article L. 2573-20 du code général des collectivités territoriales est ainsi modifié :

1° Au 1°, le mot : « deuxième » est remplacé par le mot : « troisième » ;

2° Au 2°, le mot : « troisième » est remplacé par le mot : « quatrième » ;

3° Au 4°, le mot : « cinquième » est remplacé par le mot : « quatrième ».

VI. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° L’article 10-1 est complété par un d ainsi rédigé :

« d) Les astreintes prévues à l’article L. 1331-29 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté pris en application du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. » ;

2° Après l’article 24-6, il est inséré un article 24-7 ainsi rédigé :

« Art. 24 -7. – Lorsque, en application de l’article L. 1331-29 du code de la santé publique ou des articles L. 129-2 ou L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, une astreinte applicable à chaque lot a été notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, par une autorité publique, le syndic en informe immédiatement les copropriétaires.

« Lorsque l’inexécution des travaux et mesures prescrits par l’arrêté de police administrative résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe l’autorité publique compétente, en lui indiquant les démarches entreprises et en lui fournissant une attestation de défaillance. Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure par le syndic, n’ont pas répondu aux appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux dans le délai de quinze jours après la sommation de payer. Au vu de l’attestation de défaillance, l’autorité publique notifie le montant de l’astreinte aux copropriétaires défaillants et procède à sa liquidation et à son recouvrement comme il est prévu aux mêmes articles.

« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été en mesure de voter les modalités de réalisation des travaux prescrits par un des arrêtés de police administrative mentionnés à l’article 24-6 de la présente loi et que le syndicat des copropriétaires est lui-même défaillant, chacun des copropriétaires est redevable du montant de l’astreinte correspondant à son lot de copropriété notifié par l’autorité publique compétente. »

VII. –

Supprimé

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 484 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet et Bockel, Mme Férat et MM. Guerriau et Merceron, est ainsi libellé :

Alinéa 11

Remplacer le montant :

par le montant :

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 787, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Après l'alinéa 13

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1 du code de la construction et de l'habitation.

II. - En conséquence :

1° Après l'alinéa 22

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque l'arrêté prévu au I concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.

2° Après l'alinéa 36 et après l'alinéa 42

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, l'astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l'article L. 541-2-1.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Debut de section - Permalien
Cécile Duflot, ministre

Avis favorable.

L'amendement est adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 485 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Merceron et Tandonnet, est ainsi libellé :

Alinéa 16

Remplacer le pourcentage :

par le pourcentage :

La parole est à M. Daniel Dubois.

Debut de section - PermalienPhoto de Daniel Dubois

Je propose, par cet amendement, de faire passer les sommes collectées au profit de l’Agence nationale de l’habitat à un niveau de 63 % et non pas de 43 % comme le prévoit le projet de loi.

Debut de section - PermalienPhoto de Claude Dilain

La commission souhaite le retrait de cet amendement auquel, sinon, elle donnera un avis défavorable.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

Monsieur Dubois, l’amendement n° 485 rectifié est-il maintenu ?

Debut de section - PermalienPhoto de Daniel Dubois

L’adoption de cet amendement me paraît constituer une bonne solution pour favoriser la rénovation de l’habitat privé ancien dégradé.

Je maintiens donc cet amendement, monsieur le président.

L'amendement n'est pas adopté.

Debut de section - PermalienPhoto de Charles Guené

L'amendement n° 788, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 35

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par l'autorité administrative des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu à l'article L. 129-1. Dans ce cas, le montant de l'astreinte, qui s'ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d'office, est garanti par les dispositions prévues au 8° de l'article 2374 du code civil. Les articles L. 541-1 et suivants du présent code sont applicables.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

L'amendement est adopté.

L'article 43 est adopté.

(Supprimé)

I. – Après l’article L. 541-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 541-2-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 541 -2 -1. – Lorsqu’un arrêté pris en application de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ou des articles L. 123-3, L. 129-2 ou L. 511-2 du présent code concerne un immeuble en indivision, à compter de la notification qui a été adressée aux indivisaires par l’autorité administrative, ceux-ci sont solidairement tenus du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d’office et des frais d’hébergement ou de relogement des occupants.

« Lorsque, faute d’avoir pu identifier la totalité des indivisaires et d’avoir été en mesure de notifier l’arrêté à chacun d’entre eux, la solidarité entre les indivisaires identifiés court à compter de la publication de l’arrêté au fichier immobilier ou au livre foncier.

« L’arrêté, notifié à chacun des indivisaires, précise que la non-exécution des mesures et travaux dans le délai prescrit expose solidairement les indivisaires au paiement d’une astreinte exigible dans les conditions prévues, respectivement, au III de l’article L. 1331-29 du code de la santé publique, au III de l’article L. 123-3, à l’article L. 129-2 du code de la construction et de l’habitation et au IV de l’article L. 511-2 du même code. Elle est liquidée et recouvrée comme il est précisé à ces mêmes articles. »

II. – L’intitulé du chapitre premier du titre IV du livre V du code de la construction et de l’habitation est complété par les mots : « et entre indivisaires ». –

Adopté.

I. – §(Non modifié) Après le 4° de l’article 225-19 du code pénal, il est inséré un 4° bis ainsi rédigé :

« 4° bis La confiscation au profit de l’État de l’usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction prévue à l’article 225-14, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ; ».

II. – Après le 1° du IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, il est inséré un 1° bis ainsi rédigé :

« 1° bis La confiscation au profit de l’État de l’usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ;

« Le produit de l’usufruit confisqué est liquidé et recouvré par l’État. Les sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat. »

III. – Après le 1° du V de l’article L. 123-3 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un 1° bis ainsi rédigé :

« 1° bis La confiscation au profit de l’État de l’usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ;

« Le produit de l’usufruit confisqué est liquidé et recouvré par l’État. Les sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat. »

IV. – Après le premier alinéa du III de l’article L. 511-6 du même code, il est inséré un 1° A ainsi rédigé :

« 1° A La confiscation au profit de l’État de l’usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ;

« Le produit de l’usufruit confisqué est liquidé et recouvré par l’État. Les sommes sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat. » –

Adopté.

(Supprimé)

(Supprimé)

(Non modifié)

Au premier alinéa de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, après le mot : « insalubrité », sont insérés les mots : « et l’habitat indigne ou dangereux ». –

Adopté.

Lorsque les travaux prescrits par un arrêté concernant un local à usage principal d’habitation, pris sur le fondement soit de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique, soit des articles L. 123-3, L. 129-1 ou L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à la présente loi, n’ont ni été réalisés par le propriétaire dans le délai prévu par ledit arrêté, ni fait l’objet d’une exécution d’office, l’autorité auteur de l’arrêté peut mettre en demeure la personne tenue de l’exécuter de réaliser dans le délai d’un mois les mesures et travaux prescrits par ledit arrêté. Dans ce cas, elle l’informe simultanément que la non-exécution des travaux dans ce délai l’expose au paiement d’une astreinte par jour de retard.

En l’absence d’exécution des travaux prescrits par ledit arrêté à l’issue du délai fixé par la mise en demeure, l’autorité administrative peut fixer, par arrêté, une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l’encontre de la personne défaillante tenue d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté. Le montant de l’astreinte peut être progressif dans le temps et modulé dans des conditions fixées par voie réglementaire, tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

L’astreinte court à compter de la notification de l’arrêté fixant l’astreinte et jusqu’à la complète exécution des travaux prescrits.

L’astreinte est fixée, liquidée et recouvrée dans les conditions prévues, selon le cas, à l’article L. 1331-29 du code de la santé publique ou aux articles L. 123-3, L. 129-2 ou L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction résultant de la présente loi. –

Adopté.

Le titre IV du livre V du code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitre III ainsi rédigé :

« Chapitre III

« Procédures applicables aux propriétaires défaillants

« Art. L. 543 -1. – Lorsqu’un arrêté d’insalubrité, pris en application de l’article L. 1331 28 du code de la santé publique, un arrêté de péril, pris en application de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, ou un arrêté relatif à la sécurité des équipements communs des immeubles à usage principal d’habitation, pris en application de l’article L. 129-2 du même code, concerne les parties communes d’un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’arrêté précise que la non-exécution des mesures et travaux dans le délai prescrit expose les copropriétaires au paiement d’une astreinte exigible dans les conditions prévues ci-après.

« Si les mesures prescrites par l’un des arrêtés prévus au premier alinéa n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, la mise en demeure d’y procéder